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王金龙律师 执业证号：13032004116108咨询电话:139-5971-8271
福州大学法律本科毕业。现为福建景天律师事务所专职律师,中国民主建国会会员。
现为晋江论坛、晋江登山协会、晋江生活社区、泉州小鱼社区法律顾问、斑竹。
多年律师执业生涯，锻造了王律师敏锐的思维，开阔的视野，雄辩的口才，干练的作风，积累了扎实法学理论功底和丰富法律实务经验。王律师在房地产、建筑、物业、人身损害赔偿、合同、医疗、知识产权、涉外业务等领域颇有建树。
职业理念：
用专业的心，做专业的事。
天行健，君子以自强不息。
我的天涯博客：[url]http://blog.tianya.cn/blogger/view_blog.asp?BlogName=kulong2562&idWriter=3845086&Key=351196798[/url]
我的博都博客
[url]http://kulong6334.blog.bokee.net/[/url] 80多名工人三更半夜离厂---晋江王金龙律师接受晋江经作者：kulong2562 分类:媒体报道 提交日期：2007-9-6 12:27:00 | 访问量：34
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■本报记者 胡志法 实习生 黄庆明
本报讯 尽管晋江福丰制衣公司再三挽留，但80多名工人最终还是选择了离开。昨日凌晨0时左右，工人们趁夜溜走。目前，他们已到石狮一家制衣公司上班。
4月3日，福丰公司80多名工人准备跳槽后，晋江梅岭街道有关部门介入协调。后来，工人中带头的班组长还签下保证书，保证等手头上的活全部做完后才辞职。
昨晚，福丰公司原班组长张先生在电话里告诉记者：“我们是三更半夜溜出厂的，但还是被厂方发现了，厂方人员极力阻挠，于是工人们干脆将行李扔下，直奔石狮。”
张先生说，他们80多人已全部在石狮一制衣厂安顿好，并已投入工作。
“为什么签下保证书后还要离开？”
面对记者的提问，张先生直言：“那只是为了暂时应付厂方。”
晋江景天律师事务所王金龙律师认为，从严格意义上来说，保证书不具法律效力，对工人没有约束力。劳资双方只有签订完整的劳动合同，才能保障各自的利益。
“如果工人们到其他新厂不适应，我们随时欢迎他们回来。”福丰公司副总经理朱洪斌说。
晋江劳动部门提醒，虽然工人跳槽是市场经济条件下的正常流动，但在跳槽前一定要深思熟虑。由于打工者老乡观念比较强烈，不少人是因为老乡的建议而跳槽，有的还是“集体出走”，这是一种盲目的行为。而作为企业，要留住员工，不光要用工资，还要靠人性化、人情味的管理，“用心留人”才是最根本的。
让孙子随我姓 怎这么难”----王金龙律师接受晋江经济作者：kulong2562 分类:媒体报道 提交日期：2007-9-6 12:28:00 | 访问量：44 作者：kulong2562 分类:案件传真 提交日期：2007-8-23 15:17:00 | 访问量：57
“儿子”姓黄儿媳姓许 老林想要孙子姓林
“想让阮孙跟阮姓咋就这么困难呢？”晋江永和镇马坪村的老林为这事跑了3年多，至今都没弄明白。
这是怎么回事！难不成是老林的儿子娶了个“强势”老婆？非让孩子随母姓不成？非也非也！这老林的儿媳十分孝顺，老林夫妻俩都把她当女儿般疼爱呢。欲知事情原委，请听小记慢慢道来……
主角：晋江永和镇马坪村老林
配角：老林的儿媳、孙子、民警等
主线：孙子的姓氏问题
第一幕：儿子过世
老人给儿媳“纳”新夫
这话还得从9年前说起。1998年年底，老林三儿子小林和22岁的儿媳妇小许喜结连理。可幸福的日子还没过多久，命运之神就拆散了这对鸳鸯。93天后，小林发生意外，从工地高处摔下致死，留下孤身的小许。
悲痛之余，深爱丈夫的小许并没有选择离开这个家，此后她代替逝去的丈夫服侍公公婆婆，老林两老也像对待自己的女儿一样爱她。
时间一晃，就过了5年。老林两夫妻不忍心让儿媳一生守寡，思前想后，他们决定给小许找个伴。或是命运冥冥注定，经人介绍，来自安海的小黄，让老林很是满意，小许也默许了。一切顺理成章，不久后，小黄将户口等迁移到老林家，成了老林的“入赘儿子”，并和小许进行了婚姻登记。从此户口本上，小黄便成了这个家庭的“其他亲属”关系。
第二幕：让孙子跟爷爷姓遇上难题
2004年8月，儿媳和小黄生了个儿子，全家人都沉浸在喜悦中，可随后却因孩子的姓氏问题烦了3年多。眼看孩子虚岁都已经4岁了，可户口还没落，以后怎么办？老林是一脸愁苦。
没有违反生育政策，怎么小孩不能落户口呢？原来老林想要孙子跟他姓林。且孩子的亲生父母，想到平时老人家对自己的好，也都非常同意这样做。可是给孩子办理落户时，永和派出所却不同意。“2005年办理的《独生子女证》确实让小孙子姓了林。可在办户口时，派出所咋就说违反规定不给办呢？”老林疑惑地说。
谈话中，老林告知，他并不是只有这个孙儿，因此他也没打算要小孙子“续香火”。“我们全村所有的人都姓林，将来就单独孩子一户外姓。这样不好，会受人欺负。”老林的二儿子小林道出了其中原委。
第三幕：还没结果
“按照《晋江市公安局办理户口、居民身份证工作规范》，孩子可跟父亲姓，也可跟母亲姓，或跟亲生父母的任何一方爸爸妈妈的姓氏姓。”小记随后来到晋江市公安局户政科咨询，民警小高介绍说。可惜的是，小许和小黄的亲生父母都没有姓林的。这下怎么办？小高说，如果小黄和老林能办成养父子关系，那么就有希望了，不过办这个关系有点复杂。
对此，律师王金龙有不同的意见。他认为《民法通则》规定公民享有姓名权，而《婚姻法》也只是说孩子可随父姓，也可以随母姓，但没有明确说不可以用其他姓氏。既然法律并未禁止子女姓第三姓，那姓第三姓也不违法，因此孩子是可以姓林的。
“烦！”一听结果，老林叹气地说。不过其实老林大可不必烦，如今都是什么年代了，封建思想早该扔咯，何况咱家乡有句老话“儿孙自有儿孙福”。
（感谢林先生打进本报热线82003110报料，奖励100元） 二手房的调查与审核新闻发布时间：2007-7-19来源：本站收集整理作者：
一、律师为买方办理购买二手房提供法律服务业务，首先应当告知买方，在购买二手房前应当进行调查，调查内容主要为房屋权属调查，包括：
1、房屋是否已经领取产权证。根据我国法律规定，未领取房屋产权证的二手房是禁止流通的。
2、房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致。
3、卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，如不是，则无权卖房。
4、房屋是否有其他共有权人，如有，共有权人有优先购买权，因此，在签订买卖合同前应当首先征得其他共有权人的同意。
5、房屋是否已经出租，如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。
6、如系已经出租房屋，房屋所有权转移后不影响原租赁合同的效力，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。
7、房屋有无设置抵押等他项权利，如有，应当首先取得他项权利人的同意。
8、凡需在签订买卖合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。
9、审查二手房有无下列禁止买卖情形：
（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；
（2）已被国家有关机关依法收回土地使用权的；
（3）权属有争议的；
（4）未依法登记领取权属证书的；
（5）列入动拆迁范围的；
（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
10、对土地使用权状况进行调查
（1）调查拟购买的二手房是否取得土地使用权属证书。
（2）调查拟购买的商品房利用的土地使用年限。
（3）购买带有花园的别墅时，调查花园是否取得土地使用权。
二、有无对买方的限制
对境外人士在中国购买房产的限制
律师要提示委托人，出于国家安全和军事安全和经济调控政策的考虑，境外人士在中国购房有时是受限制的，律师可向房屋所在地有关政府部门进行调查。
三、对卖方的特别调查
（1）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（2）二手房属于国有或集体资产的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。
四、律师要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能
为保证委托人的合法权益，律师要提供委托人其所购买的商品房应保持正常使用功能，超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。 离婚的成本有多大？
日期：2006-1-7 新闻来源： 作者：王芳律师
本文为王律师个人研究成果，未经本人许可，不得转载或发表。特此声明！
在当今社会离婚率呈现出节节攀高的趋势，电视剧《中国式离婚》引起巨大的反响和关注就是表现之一，甚至法院门口的离婚当事人排起了队……但是离婚也需要付出成本和代价，换言之，每一对夫妻在离婚前应当理智的问问自己“这个婚我离不离得起？”王律师凭借自己多年办理婚姻案件的经验，总结出以下的离婚代价，给予广大读者善意的提示：
以下就离婚的经济成本、社会成本、精神成本作一简要介绍：
一、经济成本，分以下几个项目：
1）协议离婚：若双方已经就离婚事项达成了一致协议，那么选择到婚姻登记机关办理，或是在人民法院办理都可以，相关的手续费或工本费大约是几十元至一百元，这是直接经济成本最低的方式。
2）诉讼离婚：如果一方坚决不同意离婚或是因财产，子女问题争执不下，那么只好起诉了，这会产生一笔昂贵的费用，律师给你算帐明细如下：
① 人民法院收取的诉讼费：50元＋分割财产的1％；
② 律师费：几千元或上万元以上不等。视地区差异，财产争议的大小，案件工作量多少而异；
③ 评估费：若涉及到对企业资产、房产价值的评估，还得交评估机构一笔评估费，至少会有几千元；
④ 调查取证费：到相关部门调取证据的手续费，请调查机构查证的调查费等，从几十元到几千元都有可能；
⑤ 交通费：至少几百元；
⑥ 若第一次诉讼未解决问题，就可能存在第二次起诉的情况，那么就会发生二次诉讼相关费用。
3）共同财产的缩水和损耗：因为离婚必须分割财产，而现实生活中的房产、家具、装修、车辆等分割都会贬值，产生损耗，原来在一起共同使用会有一个资源的优化配置，而分开来使用势必会使双方的实际使用不便，而且重置成本很高。
4） 弱势一方失去经济扶助：在原来婚姻生活中经济收入低的一方会失去配偶给付的经济扶助，这也是一种直接损失。
5）赡养费：对于经济困难一方，对方有义务支付一定期限的赡养费。
二、社会成本
1）失去子女：绝大部分家庭只有一个子女，监护抚养权只能归一方所有，另一方将面临失去自己骨肉的悲剧。在婚姻案件实践里，监护方强行阻止另一方探视子女的情形很常见
2）生活质量的下降：原来有车有房有存款，现在可能只能有其中一部分，甚至面临需要重新买房租房或压缩开支的困境，离婚后生活质量会立即降一层次。
3）时间成本：如果双方产生了婚姻纠纷，前前后后都会折腾很长时间，从几个月到几年都很普通，当事人必须拿出相当的时间精力处理这个问题。
4）对工作的影响：几乎所有离婚风波都会或多或少影响双方的工作，导致工作效率下降，业绩下降，失误增多，婚姻纠纷冲突剧烈的甚至面临降职降薪和失业的风险。
5）来自亲戚朋友的压力：在夫妻双方发生离婚纠纷时，父母、兄弟姐妹、同事、朋友、领导常常会参与其中进行调解，所以一定会面临来自关系圈里的种种压力，包括舆论和非议。
三、精神成本
婚姻案件不同于其它民事纠纷，它具有紧密的人身关系和强烈的感情色彩，不仅受法律调节，还受到道德的调节，所以一般离婚当事人都会陷入巨大的精神痛苦和无尽的烦恼之中，王律师遇到相当多的当事人在短时间内憔悴、生病、衰老的现象，所以必须考虑到这一点。 未经调查就大发律师函 被诉侵犯对手名誉权
5.92万 这就是冲动的惩罚
核心提示：
晋江A公司和广东B公司都是生产玩具的企业。一天，B公司发现A公司生产的玩具外观和自己的产品很相似，便委托专利事务所向A公司办事处、销售处发律师函，要求其停止销售。接到律师函后，A公司将B公司告上法院，称B公司的行为侵犯A公司的名誉权。那么，B公司的行为是否侵权？请关注今日《举案说法》。
■本报记者 陈青松
案情回放
一纸律师函 两企业对簿公堂
晋江A公司和广东B公司都是生产儿童玩具的企业。2001年初，B公司发现广东某百货有限公司出售的一种遥控火箭炮，外观与其设计的遥控火箭炮相类似，而产品维修记录卡上登记的生产厂家是晋江A公司。
B公司因此认定，该遥控火箭炮是A公司生产的，并于2001年9月委托某专利事务所向A公司驻广州办事处、武汉经销处、广东某百货有限公司等18家办事处和经销商发出“律师函”，称其销售的A公司生产的遥控火箭炮，与B公司取得外观设计专利权的遥控火箭炮的外观几乎一模一样，严重侵犯了B公司外观设计专利权，并郑重警告要求其立即停止销售，登报赔礼道歉和赔偿损失。
接到律师函后，A公司将B公司起诉至晋江市法院。A公司称，B公司在未认真调查的情况下，便向原告的18家办事处和经销商发律师函，进行恐吓等行为，已严重损害了原告的商业信誉和商品信誉，构成不正当竞争和名誉侵权。A公司请求法院判令B公司立即停止侵害，并登报赔礼道歉，赔偿原告的商业损失、销售损失及因调查而支出的合理费用计30万元。
法院经审理认为，B公司依法取得遥控火箭炮玩具的外观设计专利，即对该产品的外观享有独占使用权，他人未经授权不得仿造、销售。B公司在没有充分证据证明外观相似产品系原告生产的情况下，便认为A公司侵害其专利权，并向原告在国内多个省份的产品经销商发出“律师函”，责令其停止销售等。被告捏造、散布虚假事实，损害竞争对手的商业信誉、商品信誉的行为，已构成不正当竞争，依法应承担相应的民事责任。
据此，法院判决B公司在媒体上向A公司赔礼道歉，并赔偿A公司109200元。一审宣判后，B公司提起上诉。二审法院经审理后改判B公司赔偿A公司经济损失59200元。
法官点评
四要件构成名誉侵权
根据法律规定，名誉权是民事主体享有的对其品德、声望、才能、信用、作风等所体现出的社会价值要求予以公正的社会评价的法定权利。以书面或者口头形式侮辱或诽谤他人、损害他人名誉的，应认定为侵害他人名誉权。
是否构成侵害名誉权，应根据四个方面来认定：一是侵权行为人是否有侵害他人名誉权的行为；二是受害人是否确有名誉受到损害的事实；三是侵权行为人的侵害行为与受害人的损失后果之间是否存在因果关系；四是侵权人是否在主观方面有过错。
从本案审理认定的事实来看，B公司将未确定的事实说成确定的事实，将未定论的事实说成定论的事实，从而使A公司的名声和信誉在客观上受到一定的损坏和降低。
庭审中，B公司称发出的律师函是企业之间的正常信函往来，但从实质上看，B公司发出的“律师函”并非一般的“警示信”。律师是法律工作者，发出的信函是一种职务行为，并非一般信函，其传出的信息会直接影响消费者的决定，造成一定的社会影响，实质上就直接损害A公司的商业信誉和商品声誉。
根据法律规定，法人的名誉权受到侵害的，有权要求停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并可以要求赔偿损失。 律师代理离婚案件方略
王克先律师 [ wkxls ] 于 2007-08-10 11:17:05.0 发表在[ 实务 ]
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内容摘要：当爱情变成仇恨，当婚姻变成桎梏时，解除婚姻是必然的。目前，结婚非常方便快捷，使人充分体会到了结婚自由，但离婚却远远没有结婚简单，很多时候，离婚如同一场旷日持久的战争，耗费了当事人大量的财力、精力。离婚案件位居民事案件首位。代理离婚案件是每个律师无法回避的问题。作为律师，应当引导当事人正确认识离婚自由；应当准确判断夫妻感情是否确己破裂；为当事人提供优质经济高效的法律服务。
关键词：代理 离婚案件 方略
随着社会的进步和物质文化生活水平的日益提高，人们的婚姻观也从传统单纯趋向现代复杂。离婚不再是有损道德、丢颜面、败坏社会风气的丑事。当爱情变成仇恨，当婚姻变成桎梏时，解除婚姻是必然的。《婚姻法》规定婚姻自由，婚姻自由包含结婚自由和离婚自由。但目前结婚非常方便快捷，使人充分体会到了结婚自由，离婚却远远没有结婚简单，很多时候，离婚如同一场旷日持久的战争，耗费了当事人大量的财力、精力。
在法院，离婚案件是最重要类型的民事案件，从数量上看，离婚案件位居民事案件首位，一般占民事案件总数的30%?40%，甚至40％以上。因此，对律师而言，代理离婚案件是无法回避的问题。
笔者将在本文谈谈律师代理离婚案件的方略（本文以诉讼为主，兼顾非诉讼）。
一、引导当事人正确理解离婚自由。
《婚姻法》规定了婚姻自由，婚姻自由包含了离婚自由，提起离婚诉讼是法律赋予公民的权利，但涉及到具体的当事人则必须谨慎地行使这项权利，婚姻发生了问题，是否一定要通过离婚才能解决，需要慎重考虑。离婚，是解决夫妻矛盾的极端做法，且一个问题解决，又将产生新的问题。
1、子女问题。
当事人如果有了子女，离婚受到伤害最严重的是子女。一个不完整的家庭里，将给子女带来的负面影响，在成长过程中也面临较多的困难和挫折。
2、再婚问题。
有的人可能会说离婚后自己单身，其实这是自欺欺人的说法。更多的人有条件时将考虑重组家庭。但有过一次婚变即有了“二婚”这个名份，其选择面窄了许多。俗话说家家有本难念的经，这从一个侧面说明没有矛盾的家庭是不存在的。同时，一般而言，婚姻的稳定程度是随着原婚、二婚、三婚等依次递减的，以致有人进入离了再结，结了再离的恶性循环。
衡量一个婚姻有无解体的必要，从法律上讲，还是比较简单的，但如果还有维持的可能，如果当事人不愿面对离婚后的困难，如果不愿给子女带来伤害，那么在选择是否离婚的关键时刻就必须慎重，不要轻言放弃。对于律师而言，通过工作可以挽救的家庭如在我们的手中解体，虽不能说是罪过，但可以说是不负责任。
二、正确认识谁先提出离婚谁吃亏的问题。
很多人认为，要是先提出离婚，对方会以不同意离婚为要挟,这样自己就会在诉讼中处与被动地位，简单的说就是在财产分割上会吃亏。其实这种说法是没有法律依据的，诉讼中的主动与被动取决于证据的收集、法律的运用。法官是根据事实和法律进行判决的，而事实是由证据来证实的，是否准予离婚是以夫妻感情是否确己破裂为依据，子女抚养和共有财产分割方案也是根据案情实际作出的，与谁先提出离婚无关。
这种误解常常导致双方都不愿先提起离婚诉讼，从而长期处于冷战当中。对于双方都带来痛苦的名存实亡的婚姻，如果双方怕吃亏而不提出离婚，不但对婚姻当事人双方不利，对家庭、对社会都可能存在不稳定因素。
但话又说回来，一般来说总是先提出离婚的一方离婚心切，要是对方不同意离婚，案情又无法使法院很快作出准予离婚的判决时，先提出离婚的一方往往在子女抚养、共有财产分割等方面作出让步以换取离婚，这就是谁先提出离婚谁吃亏的由来。
三、撰写一份简明合格的起诉状并提交相关证据。
原告的诉讼请求应当明确，符合法律规定，应具有可操作性。
起诉状应注意写明原、被告住址和邮政编码，以及双方的电话、手机号码，以便法院与当事人联系。
法院以夫妻感情是否确已破裂作为准与不准离婚的根据。判断夫妻感情是否确已破裂，是从婚姻基础、婚后感情、离婚原因、夫妻关系的现状和有无和好的可能等方面综合分析得出结论的。因此，起诉状的事实与理由部分也应围绕这几个方面简明扼要的撰写，否则层次不明，主次不清，法官看得云里雾里，适得其反。
此外，起诉状应对当事人是否有子女及子女现状作出交代，对子女的抚养要有自己的态度。对夫妻共有财产状况也应有较详细的表述，对夫妻共有财产的分割也要有自己的态度（未提出诉讼请求的除外）。
起诉状应附有根据《婚姻法》及有关司法解释规定条件收集的，夫妻感情确已破裂、子女抚养、夫妻共有财产及分割的相关证据。
应注意：女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内，男方不得提出离婚。判决不准离婚和调解和好的离婚案件，没有新情况、新理由，原告不得在六个月内又提出离婚。
四、不要轻言当事人夫妻感情确己破裂。
除非证据确凿足以认定当事人具有《婚姻法》第32条规定的情形，如具有重婚或有配偶者与他人同居、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员、赌博、吸毒等恶习屡教不改、因感情不和分居满二年、其他导致夫妻感情破裂的情形及一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的情形；及相关司法解释规定的夫妻感情确己破裂的情形。律师不要在法庭上轻易下当事人夫妻感情确己破裂的结论。曾有一年轻律师在开庭时大谈当事人长期无正常的性生活以论证夫妻感情已经破裂，对方当事人当庭反诘，你躲在我们床底下看吗？弄得十分难堪。而且，离婚诉讼的最后结局不一定就是离婚，从这一点看，律师的话也要有余地不要说绝了。
五、不必花大量的精力去调查对方的婚外情。
当前，婚外情已成为夫妻感情的最大杀手，是夫妻关系无法维系的主要原因。
夫妻一方婚外情对另一方的情感伤害是显而易见的，因此，另一方必然想方设法取得对方婚外情的证据，以求心理的慰藉及离婚时分割共有财产的利益最大化。但无过错方往往掌握不了对方的确凿证据，却又不甘心就此罢手，就耗费心机去调查对方婚外情的证据，甚至不惜血本，请律师或“侦探公司”调查。但是，对方存在婚外情的直接证据是难以取得的，而间接证据再多，也无多大作用。
更为重要的是，《婚姻法》第46条规定，重婚、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力、虐待、遗弃家庭成员导致离婚的，无过错方才有权请求物质损害赔偿和精神损害赔偿。法律仅规定上述四种情况才能适用损害赔偿，就不能随意扩大损害赔偿的范围。仅有一般的婚外情，法院难以支持当事人的赔偿请求。所以，如果不存在《婚姻法》规定的重婚、同居行为，当事人花过多的精力和金钱去调查另一方的婚外情是大可不必的。
但在取证成本不高的情况下，证实对方有婚外情的证据还是越多越好。因为如果有对方婚外情的证据，在离婚诉讼中就有了主动权，可以由此给对方施加压力，使其作出让步，以达到在多分财产之目的。
六、提醒当事人注意收集夫妻共有财产证据。
当爱情变成仇恨时，隐匿财产就成为当事人一方或双方的选择。离婚案件中，对于夫妻共有财产的数额往往争执不下，其主要原因是一方或双方隐匿了财产。通过诉讼离婚的几乎都是对于财产分割无法达成一致意见的结果。财产分割方案是证据所能证实的夫妻共有产决定的，当事人应注意收集夫妻共有财产的证据，这比去调查另一方的婚外情更为重要。
当一方提起离婚诉讼后，对方往往会闻风而动，转移夫妻共有财产。因此，原告在起诉前，先不要打草惊蛇，应当积极收集夫妻共有财产的证据。比如，夫妻共有的：公司股东出资证据；公司相关财务报表；存折的开户行、账号；炒股账号；房屋所有权证；其它夫妻共有财产的发票，等。对现金、贵重物品注意保护。在必要时，可以申请诉前保全或诉讼保全。当然，夫妻闹到离婚这一步是一个渐进的过程，双方都不会不知道，作为被告一方，也应有所警觉，对夫妻共有财产采取相应措施。
七、有必要与对方当事人联系。
离婚案件不同于其他民事案件，律师有必要与对方当事人联系。一是可以摸清双方当事人的感情到底处于什么情况，对案件走向作出初步判断；二是如果夫妻感情确己破裂，可以对双方当事人进行调解，以尽快达到离婚目的。
律师与对方当事人联系可以在任一阶段进行，诉前与对方联系十分必要，即使诉讼过程中也不要放弃与对方的联系、协商。诉至法院，并不意味着一定由法院裁决结案。案件到了法院，在某种意义上说，更能促使双方认识到客观事实，更能认真审视自己的诉求，反而使双方自行和解的可能性增大。
但律师与对方当事人联系时，必须事先征得委托人的同意。
八、把握是否同意离婚的时机。
离婚，大多是一场持久战，战斗的核心看是感情纠葛其实是财产分割争议。如果说，第一次诉讼时原告相对被动、被告相对主动的话，那么，以后的诉讼中，双方的位置正好相反。一般认为，原告坚持起诉离婚，本身就表明了双方夫妻感情破裂的事实。因此，第二次后的诉讼中夫妻感情是否破裂问题退居次要，准予离婚的可能性正在变大，此时在财产分割上与前相比较显然对被告一方不利。因此，律师应当为当事人把握是否同意离婚的时机。
九、应尽量降低离婚成本
《婚姻法》规定解除婚姻关系有二种途径：到婚姻登记管理机关申请离婚登记，或到人民法院提起离婚诉讼。
1、协议离婚。
这里的协议离婚特指离婚当事人对相关事宜达成一致后到婚姻登记管理机关申请离婚登记，不包括经法院调解双方当事人达成协议由法院发给调解书的协议离婚。到婚姻登记管理机关申请离婚登记，费用不超过百元，特别是《婚姻登记条例》自２００３年１０月１日施行后，离婚不再需要当事人单位开具介绍信，个人隐私受到了保护，协议离婚更加方便快捷经济。因此，协议离婚无疑是解除婚姻关系的最佳选择。
离婚案件一般有三个争议焦点： 夫妻感情是否确已破裂；子女抚养；夫妻共有财产分割。 如果双方能够对以上问题或其他问题协商一致，就可以到婚姻登记机关办理离婚登记了，这样既可以节约费用，又可以节约时间。
2、诉讼离婚
双方无法达成离婚协议时，任何一方都可以向法院提起离婚诉讼。
作为原告，第一次提出离婚诉讼时可以考虑只提出离婚及子女抚养问题，不要把分割夫妻共有财产列入诉讼请求。因为如果不符合准予离婚的法定条件，第一次诉讼法院一般是不会准予离婚的。但诉讼费用是按争议财产数额收取的，因此，不把分割夫妻共有财产列入诉讼请求，这样可以减少预交诉讼费用。
十、一审判决不准离婚的，告知原告没必要上诉。
《民事诉讼法》规定，当事人如果不服地方人民法院的一审判决，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。原审人民法院收到上诉状，在5日内将上诉状副本送达对方当事人，对方当事人在收到之日起15日内提出答辩状。人民法院收到答辩状之日起5日内将答辩状副本送达上诉人。原审人民法院收到上诉状、答辩状，在5日内连同全部案卷和证据，报送第二审人民法院。人民法院审理对判决的上诉案件，在第二审立案之日起三个月内审结。以上期间还不包括文书、案卷传递的在途时间,上诉的话二审要四、五个月才能结案。
《民事诉讼法》规定，一审判决不准离婚的案件，原告在六个月后又可以提起离婚诉讼。单从时间上看，上诉与不上诉二者也相差无几，所以原告没必要上诉，对于被告而言，更不存在上诉的问题。
十一、不要与异性当事人相处过密。
律师办理离婚案件，难免接受异性当事人的委托，律师因与异性当事人相处过密或注意不够，引起纠纷、受到伤害己发生多起。
如，某市城西市场岳某怀疑其女友陈某对其疏远是因律师李某受委托办理陈的离婚案件中与陈有不正当关系，因而对李某怀恨在心。2001年9月某日下午，岳某与张某喝过酒后闯入某律师事务所李某办公室，进行质问和挑衅，继而双方发生争吵。当岳某、张某用拳击李某时，李某用刀捅伤张某、岳某。经鉴定，张某为重伤，岳某为轻伤。法院认定李某防卫过当，犯故意伤害罪，判处有期徒刑一年。
律师办案难免要和异性委托人相处，为了避免不必要的麻烦，与异性委托人保持适当的距离显得十分必要。律师最好不要与异性委托人在工作场所外单独相处，不要与异性委托人有律师业务以外的接触，不然惹祸上身在所难免。
参考文献：
1、中华人民共和国婚姻法。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）。
3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）。
4、杨大文主编：《婚姻法学》，北京大学出版社1994年版。
5、史尚宽：《亲属法论》，中国政法大学出版社2000年版。
6、夏吟兰、蒋月、薛宁兰：《21世纪婚姻家庭关系新规制--新婚姻法解说与研究》，中国检察出版社2001年版。
7、林秀雄：《婚姻家庭法之研究》，中国政法大学出版社2001年版。
8、卓冬青、刘冰：《婚姻家庭法》，中山大学出版社2002年版。
9、祝铭山主编：《婚姻家庭纠纷》，中国法制出版社2003年版。
10、夏吟兰：《离婚救济制度之实证研究》，《民商法学》2004年第3期。
11、何俊萍：《论公平原则在我国离婚财产分割中的适用》，《法商研究》2005年第1期。 律师代理离婚案件方略
律师代理离婚案件方略王克先律师 [ wkxls ] 于 2007-08-10 11:17:05.0 发表在[ 实务 ]
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内容摘要：当爱情变成仇恨，当婚姻变成桎梏时，解除婚姻是必然的。目前，结婚非常方便快捷，使人充分体会到了结婚自由，但离婚却远远没有结婚简单，很多时候，离婚如同一场旷日持久的战争，耗费了当事人大量的财力、精力。离婚案件位居民事案件首位。代理离婚案件是每个律师无法回避的问题。作为律师，应当引导当事人正确认识离婚自由；应当准确判断夫妻感情是否确己破裂；为当事人提供优质经济高效的法律服务。
关键词：代理 离婚案件 方略
随着社会的进步和物质文化生活水平的日益提高，人们的婚姻观也从传统单纯趋向现代复杂。离婚不再是有损道德、丢颜面、败坏社会风气的丑事。当爱情变成仇恨，当婚姻变成桎梏时，解除婚姻是必然的。《婚姻法》规定婚姻自由，婚姻自由包含结婚自由和离婚自由。但目前结婚非常方便快捷，使人充分体会到了结婚自由，离婚却远远没有结婚简单，很多时候，离婚如同一场旷日持久的战争，耗费了当事人大量的财力、精力。
在法院，离婚案件是最重要类型的民事案件，从数量上看，离婚案件位居民事案件首位，一般占民事案件总数的30%?40%，甚至40％以上。因此，对律师而言，代理离婚案件是无法回避的问题。
笔者将在本文谈谈律师代理离婚案件的方略（本文以诉讼为主，兼顾非诉讼）。
一、引导当事人正确理解离婚自由。
《婚姻法》规定了婚姻自由，婚姻自由包含了离婚自由，提起离婚诉讼是法律赋予公民的权利，但涉及到具体的当事人则必须谨慎地行使这项权利，婚姻发生了问题，是否一定要通过离婚才能解决，需要慎重考虑。离婚，是解决夫妻矛盾的极端做法，且一个问题解决，又将产生新的问题。
1、子女问题。
当事人如果有了子女，离婚受到伤害最严重的是子女。一个不完整的家庭里，将给子女带来的负面影响，在成长过程中也面临较多的困难和挫折。
2、再婚问题。
有的人可能会说离婚后自己单身，其实这是自欺欺人的说法。更多的人有条件时将考虑重组家庭。但有过一次婚变即有了“二婚”这个名份，其选择面窄了许多。俗话说家家有本难念的经，这从一个侧面说明没有矛盾的家庭是不存在的。同时，一般而言，婚姻的稳定程度是随着原婚、二婚、三婚等依次递减的，以致有人进入离了再结，结了再离的恶性循环。
衡量一个婚姻有无解体的必要，从法律上讲，还是比较简单的，但如果还有维持的可能，如果当事人不愿面对离婚后的困难，如果不愿给子女带来伤害，那么在选择是否离婚的关键时刻就必须慎重，不要轻言放弃。对于律师而言，通过工作可以挽救的家庭如在我们的手中解体，虽不能说是罪过，但可以说是不负责任。
二、正确认识谁先提出离婚谁吃亏的问题。
很多人认为，要是先提出离婚，对方会以不同意离婚为要挟,这样自己就会在诉讼中处与被动地位，简单的说就是在财产分割上会吃亏。其实这种说法是没有法律依据的，诉讼中的主动与被动取决于证据的收集、法律的运用。法官是根据事实和法律进行判决的，而事实是由证据来证实的，是否准予离婚是以夫妻感情是否确己破裂为依据，子女抚养和共有财产分割方案也是根据案情实际作出的，与谁先提出离婚无关。
这种误解常常导致双方都不愿先提起离婚诉讼，从而长期处于冷战当中。对于双方都带来痛苦的名存实亡的婚姻，如果双方怕吃亏而不提出离婚，不但对婚姻当事人双方不利，对家庭、对社会都可能存在不稳定因素。
但话又说回来，一般来说总是先提出离婚的一方离婚心切，要是对方不同意离婚，案情又无法使法院很快作出准予离婚的判决时，先提出离婚的一方往往在子女抚养、共有财产分割等方面作出让步以换取离婚，这就是谁先提出离婚谁吃亏的由来。
三、撰写一份简明合格的起诉状并提交相关证据。
原告的诉讼请求应当明确，符合法律规定，应具有可操作性。
起诉状应注意写明原、被告住址和邮政编码，以及双方的电话、手机号码，以便法院与当事人联系。
法院以夫妻感情是否确已破裂作为准与不准离婚的根据。判断夫妻感情是否确已破裂，是从婚姻基础、婚后感情、离婚原因、夫妻关系的现状和有无和好的可能等方面综合分析得出结论的。因此，起诉状的事实与理由部分也应围绕这几个方面简明扼要的撰写，否则层次不明，主次不清，法官看得云里雾里，适得其反。
此外，起诉状应对当事人是否有子女及子女现状作出交代，对子女的抚养要有自己的态度。对夫妻共有财产状况也应有较详细的表述，对夫妻共有财产的分割也要有自己的态度（未提出诉讼请求的除外）。
起诉状应附有根据《婚姻法》及有关司法解释规定条件收集的，夫妻感情确已破裂、子女抚养、夫妻共有财产及分割的相关证据。
应注意：女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内，男方不得提出离婚。判决不准离婚和调解和好的离婚案件，没有新情况、新理由，原告不得在六个月内又提出离婚。
四、不要轻言当事人夫妻感情确己破裂。
除非证据确凿足以认定当事人具有《婚姻法》第32条规定的情形，如具有重婚或有配偶者与他人同居、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员、赌博、吸毒等恶习屡教不改、因感情不和分居满二年、其他导致夫妻感情破裂的情形及一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的情形；及相关司法解释规定的夫妻感情确己破裂的情形。律师不要在法庭上轻易下当事人夫妻感情确己破裂的结论。曾有一年轻律师在开庭时大谈当事人长期无正常的性生活以论证夫妻感情已经破裂，对方当事人当庭反诘，你躲在我们床底下看吗？弄得十分难堪。而且，离婚诉讼的最后结局不一定就是离婚，从这一点看，律师的话也要有余地不要说绝了。
五、不必花大量的精力去调查对方的婚外情。
当前，婚外情已成为夫妻感情的最大杀手，是夫妻关系无法维系的主要原因。
夫妻一方婚外情对另一方的情感伤害是显而易见的，因此，另一方必然想方设法取得对方婚外情的证据，以求心理的慰藉及离婚时分割共有财产的利益最大化。但无过错方往往掌握不了对方的确凿证据，却又不甘心就此罢手，就耗费心机去调查对方婚外情的证据，甚至不惜血本，请律师或“侦探公司”调查。但是，对方存在婚外情的直接证据是难以取得的，而间接证据再多，也无多大作用。
更为重要的是，《婚姻法》第46条规定，重婚、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力、虐待、遗弃家庭成员导致离婚的，无过错方才有权请求物质损害赔偿和精神损害赔偿。法律仅规定上述四种情况才能适用损害赔偿，就不能随意扩大损害赔偿的范围。仅有一般的婚外情，法院难以支持当事人的赔偿请求。所以，如果不存在《婚姻法》规定的重婚、同居行为，当事人花过多的精力和金钱去调查另一方的婚外情是大可不必的。
但在取证成本不高的情况下，证实对方有婚外情的证据还是越多越好。因为如果有对方婚外情的证据，在离婚诉讼中就有了主动权，可以由此给对方施加压力，使其作出让步，以达到在多分财产之目的。
六、提醒当事人注意收集夫妻共有财产证据。
当爱情变成仇恨时，隐匿财产就成为当事人一方或双方的选择。离婚案件中，对于夫妻共有财产的数额往往争执不下，其主要原因是一方或双方隐匿了财产。通过诉讼离婚的几乎都是对于财产分割无法达成一致意见的结果。财产分割方案是证据所能证实的夫妻共有产决定的，当事人应注意收集夫妻共有财产的证据，这比去调查另一方的婚外情更为重要。
当一方提起离婚诉讼后，对方往往会闻风而动，转移夫妻共有财产。因此，原告在起诉前，先不要打草惊蛇，应当积极收集夫妻共有财产的证据。比如，夫妻共有的：公司股东出资证据；公司相关财务报表；存折的开户行、账号；炒股账号；房屋所有权证；其它夫妻共有财产的发票，等。对现金、贵重物品注意保护。在必要时，可以申请诉前保全或诉讼保全。当然，夫妻闹到离婚这一步是一个渐进的过程，双方都不会不知道，作为被告一方，也应有所警觉，对夫妻共有财产采取相应措施。
七、有必要与对方当事人联系。
离婚案件不同于其他民事案件，律师有必要与对方当事人联系。一是可以摸清双方当事人的感情到底处于什么情况，对案件走向作出初步判断；二是如果夫妻感情确己破裂，可以对双方当事人进行调解，以尽快达到离婚目的。
律师与对方当事人联系可以在任一阶段进行，诉前与对方联系十分必要，即使诉讼过程中也不要放弃与对方的联系、协商。诉至法院，并不意味着一定由法院裁决结案。案件到了法院，在某种意义上说，更能促使双方认识到客观事实，更能认真审视自己的诉求，反而使双方自行和解的可能性增大。
但律师与对方当事人联系时，必须事先征得委托人的同意。
八、把握是否同意离婚的时机。
离婚，大多是一场持久战，战斗的核心看是感情纠葛其实是财产分割争议。如果说，第一次诉讼时原告相对被动、被告相对主动的话，那么，以后的诉讼中，双方的位置正好相反。一般认为，原告坚持起诉离婚，本身就表明了双方夫妻感情破裂的事实。因此，第二次后的诉讼中夫妻感情是否破裂问题退居次要，准予离婚的可能性正在变大，此时在财产分割上与前相比较显然对被告一方不利。因此，律师应当为当事人把握是否同意离婚的时机。
九、应尽量降低离婚成本
《婚姻法》规定解除婚姻关系有二种途径：到婚姻登记管理机关申请离婚登记，或到人民法院提起离婚诉讼。
1、协议离婚。
这里的协议离婚特指离婚当事人对相关事宜达成一致后到婚姻登记管理机关申请离婚登记，不包括经法院调解双方当事人达成协议由法院发给调解书的协议离婚。到婚姻登记管理机关申请离婚登记，费用不超过百元，特别是《婚姻登记条例》自２００３年１０月１日施行后，离婚不再需要当事人单位开具介绍信，个人隐私受到了保护，协议离婚更加方便快捷经济。因此，协议离婚无疑是解除婚姻关系的最佳选择。
离婚案件一般有三个争议焦点： 夫妻感情是否确已破裂；子女抚养；夫妻共有财产分割。 如果双方能够对以上问题或其他问题协商一致，就可以到婚姻登记机关办理离婚登记了，这样既可以节约费用，又可以节约时间。
2、诉讼离婚
双方无法达成离婚协议时，任何一方都可以向法院提起离婚诉讼。
作为原告，第一次提出离婚诉讼时可以考虑只提出离婚及子女抚养问题，不要把分割夫妻共有财产列入诉讼请求。因为如果不符合准予离婚的法定条件，第一次诉讼法院一般是不会准予离婚的。但诉讼费用是按争议财产数额收取的，因此，不把分割夫妻共有财产列入诉讼请求，这样可以减少预交诉讼费用。
十、一审判决不准离婚的，告知原告没必要上诉。
《民事诉讼法》规定，当事人如果不服地方人民法院的一审判决，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。原审人民法院收到上诉状，在5日内将上诉状副本送达对方当事人，对方当事人在收到之日起15日内提出答辩状。人民法院收到答辩状之日起5日内将答辩状副本送达上诉人。原审人民法院收到上诉状、答辩状，在5日内连同全部案卷和证据，报送第二审人民法院。人民法院审理对判决的上诉案件，在第二审立案之日起三个月内审结。以上期间还不包括文书、案卷传递的在途时间,上诉的话二审要四、五个月才能结案。
《民事诉讼法》规定，一审判决不准离婚的案件，原告在六个月后又可以提起离婚诉讼。单从时间上看，上诉与不上诉二者也相差无几，所以原告没必要上诉，对于被告而言，更不存在上诉的问题。
十一、不要与异性当事人相处过密。
律师办理离婚案件，难免接受异性当事人的委托，律师因与异性当事人相处过密或注意不够，引起纠纷、受到伤害己发生多起。
如，某市城西市场岳某怀疑其女友陈某对其疏远是因律师李某受委托办理陈的离婚案件中与陈有不正当关系，因而对李某怀恨在心。2001年9月某日下午，岳某与张某喝过酒后闯入某律师事务所李某办公室，进行质问和挑衅，继而双方发生争吵。当岳某、张某用拳击李某时，李某用刀捅伤张某、岳某。经鉴定，张某为重伤，岳某为轻伤。法院认定李某防卫过当，犯故意伤害罪，判处有期徒刑一年。
律师办案难免要和异性委托人相处，为了避免不必要的麻烦，与异性委托人保持适当的距离显得十分必要。律师最好不要与异性委托人在工作场所外单独相处，不要与异性委托人有律师业务以外的接触，不然惹祸上身在所难免。
参考文献：
1、中华人民共和国婚姻法。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）。
3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）。
4、杨大文主编：《婚姻法学》，北京大学出版社1994年版。
5、史尚宽：《亲属法论》，中国政法大学出版社2000年版。
6、夏吟兰、蒋月、薛宁兰：《21世纪婚姻家庭关系新规制--新婚姻法解说与研究》，中国检察出版社2001年版。
7、林秀雄：《婚姻家庭法之研究》，中国政法大学出版社2001年版。
8、卓冬青、刘冰：《婚姻家庭法》，中山大学出版社2002年版。
9、祝铭山主编：《婚姻家庭纠纷》，中国法制出版社2003年版。
10、夏吟兰：《离婚救济制度之实证研究》，《民商法学》2004年第3期。
11、何俊萍：《论公平原则在我国离婚财产分割中的适用》，《法商研究》2005年第1期。
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原告诉称：
被告张某承包建房搅灌混泥工作,于2007年3月14日雇佣原告做工，工资月薪1500元/月，系口头约定。期间，2007年8月2日9时许原告等工人受被告安排，乘坐被告接送工人上下班的手扶式拖拉机到内坑镇潭头老人协会建房工地安装搅拌机和吊机，因工程一楼板面钢筋未扎完工，原告与工友8名又乘坐拖拉机返被告住处，途经磁灶镇前尾村与古长头村交界处，遇一大车与拖拉机交会，拖拉机突然急拐方向，原告从车厢摔到地面致伤身体，后住180医院治疗10天，经诊断为：“右耳廓上1/2不全离断；左耳廓上1/2严重缺损。”原告伤残经鉴定为9级。原告起诉要求被告赔偿各项费用30081.10元。
我作为被告的代理人辩称：
1、原告对损害的发生存在重大过错，依法应当减轻或者免除答辩人的赔偿责任。
在事故发生前，一路上，原告都在喝酒，工友们劝说他，让他不要喝酒，他都不予理会。在本案事故发生时，原告正坐在拖拉机的后车斗上，翘着腿，对着啤酒瓶喝啤酒。在原告摔下时，右耳朵碰到地面擦伤，左耳朵被他自己拿的破碎的啤酒瓶割伤。从原告提供的泉州东南医院协和司法鉴定所的《司法鉴定意见书》中，我们可以看出，原告是因为左耳廓上1/2缺如，才被评为9级伤残的。而左耳朵受伤则完全是因为原告喝酒时拿着的啤酒瓶所致。假如原告当时没有喝酒，没有拿着啤酒瓶，那么原告也不至于受这么重的伤，因此，原告构成伤残完全是因为原告自己的原因所致。原告对损害的发生存在重大过错。根据我国《民法通则》第131条 “受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”以及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第2条 “受害人对同一损害的发生或者扩大有故意、过失的，依照民法通则第131条的规定，可以减轻或者免除赔偿义务人的赔偿责任”的规定，应当依法减轻或者免除答辩人的赔偿责任。
2、原告要求的赔偿项目及数额与法律规定不符，要求的数额过高。
经法院调解：被告一次性支付原告人民币13500元，原告不得就本次事故再向被告主张任何赔偿。
这起案件如果不考虑双方的责任承担，由法院判决的话，那么被告需要承担的赔偿费用至少在25000以上。因为原告的伤残赔偿费用就近20000元。因此，被告对调解的结果也是比较满意的。 离婚后，父或母还可以去探望子女吗？探望权可以中止吗？
父母和子女之间的关系，不因父母离婚而解除，父母仍然享有抚养和教育子女的权利和义务。离婚后，不直接抚养子女的父或母，有探望子女的权利，这种探望权是法定的权利，受到法律保护，另一方有协助的义务。
未与子女共同生活的一方行使探望权利的方式、时间可以由双方协商，协商不成的，可以向法院起诉，由法院进行判决。
当父或母行使探望子女权利时，如果已经危害或者可能危害子女的身心健康时，另一方可以就此向法院提起诉讼，请求法院中止该方探望子女的权利，但不能主动不许对方探望子女。
需要注意的是：法院可以判决暂时“中止”该方探望权，但不能彻底“终止”父或母一方的探望权，因为父母与子女之间的关系是不能解除的。
因此，当中止的事由消失时，法院应当恢复该方探望子女的权利。
参考法条：《婚姻法》第三十八条。
父母和子女之间的关系，不因父母离婚而解除，父母仍然享有抚养和教育子女的权利和义务。离婚后，不直接抚养子女的父或母，有探望子女的权利，这种探望权是法定的权利，受到法律保护，另一方有协助的义务。
未与子女共同生活的一方行使探望权利的方式、时间可以由双方协商，协商不成的，可以向法院起诉，由法院进行判决。
当父或母行使探望子女权利时，如果已经危害或者可能危害子女的身心健康时，另一方可以就此向法院提起诉讼，请求法院中止该方探望子女的权利，但不能主动不许对方探望子女。
需要注意的是：法院可以判决暂时“中止”该方探望权，但不能彻底“终止”父或母一方的探望权，因为父母与子女之间的关系是不能解除的。
因此，当中止的事由消失时，法院应当恢复该方探望子女的权利。
参考法条：《婚姻法》第三十八条。 论坛律师，我得顶起来．:51: hehe 谢谢您的支持
建设中拆迁安置房能办理按揭贷款吗？
建设中拆迁安置房能办理按揭贷款吗？律师回复:没有取得房产证的房屋不能转让.银行很难提供贷款支持 央行：第二套(含)以上住房贷款首付不低于40%
焦点房地产网 house.focus.cn 2007年09月28日07:53 新华网 王宇 张旭东
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% 资料图片
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中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
通知指出，将严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
通知称，将严格房地产开发贷款。对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
通知对商业用房购房贷款进行规范，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。
通知要求商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。 律师业务范围
字体大小：大 | 中 | 小 2007-02-02 08:15 - 阅读：208 - 评论：0
一、刑事辩护或代理
接受聘请，提供法律咨询，代理申诉、控告，申请取保候审；接受委托或由人民法院指定，担任刑事案件辩护人或代理人，参加诉讼。
二、民事代理
接受各类民事案件当事人的委托，担任代理人，参加诉讼或参与相关民事法律事务的处理。
三、行政复议和诉讼
受各类行政复议及诉讼案件当事人的委托，担任代理人，参加复议或诉讼。
四、仲裁
接受各类仲裁案件当事人的委托，担任代理人，参加仲裁活动。
五、合同业务
接受委托，参加合同谈判，代为起草、审查、修改、订立合同；接受合同纠纷当事人的委托，代理仲裁或诉讼。
六、公司业务
为企业（公司）设立、变更、并购、改制、重组、产权界定、产权交易、资产置换、破产等公司业务提供法律服务。
七、法律顾问
接受国家机关、企事业单位或其他中外经济组织的聘请，担任常年法律顾问。
八、证券
为股票、债券、基金的发行、转让和期货交易等证券业务提供法律服务。
九、金融
起草、审查银团贷款、项目贷款、抵押、信托融资租赁等金融业务的相关文件或参与谈判。
十、知识产权
接受委托，代办专利申请、商标注册、软件与版权登记；代理技术、商标权、著作权转让及许可；提供有关知识产权方面的法律咨询、顾问和调查；代理知识产权案件的诉讼或仲裁。
十一、建设工程
提供交通、能源、水利、城市基础建设等建设工程项目的立项、招投标、设计、施工、验收等方面的法律事务代理。
十二、招标、投标
接受委托，为政府采购、建设工程、技术交易、利用国际金融组织和外国政府贷款、国际招标投标等各项招投标业务提供法律服务。
十三、投资
接受中外法人、公民委托，提供实现其投资项目所需要的一系列法律服务。
十四、房地产
接受委托，提供房地产开发、建设、按揭、工程承（发）包、预售、销售、物业管理等各个环节的中介、见证、代理等法律服务。
十五、涉外业务
为外商（含港、澳、台）投资、国际贸易、涉外合同、涉外融资、涉外知识产权、涉外民事法律事务等涉外业务提供法律服务。
十六、海商、海事
接受国内外客户的委托，代为草拟、审查海上货物运输、旅客运输、船舶租用和海上保险合同；代为主张海事赔偿、进行海事保险理赔和共同海损的理算；代理海事仲裁或诉讼。
十七、反倾销
接受中外企业或其他组织的委托，就反倾销事务提供法律服务。
十八、环境保护
接受委托，为环保事务提供法律帮助，为环保纠纷的解决提供法律服务。
十九、反不正当竞争
接受委托，为国内外客户解决反不正当竞争纠纷提供法律服务。
二十、劳动争议
接受委托，为劳动争议当事人提供法律服务。
二十一、医疗纠纷
接受委托，为医疗纠纷当事人提供法律服务。
二十二、交通事故
接受委托，为交通事故当事人提供法律服务。
二十三、保险
为国内外客户提供各类保险业务的咨询和代办，代理索赔、理赔、追偿等事宜。
二十四、税务
为国内外客户提供关于中国税收环境方面的法律咨询服务；代理税收申报、减免税申请等。
二十五、消费者权益
接受委托，为消费者权益纠纷当事人提供法律服务。
二十六、私人律师
接受公民个人聘请，为其本人或应其要求为其近亲属提供法律顾问服务。
二十七、律师见证
接受当事人委托或经各方当事人同意，为确保当事人实施某项重大法律行为的真实、合法，提供律师见证。
二十八、法律咨询、调查、代书
为国内外客户提供各项法律事务的咨询或调查、各类法律文书的代书。
二十九、其他
法律、法规、规章规定的其他法律业务。 :70: :70: :70: :70: 厦门：要离婚，先还钱 夫妻闹离婚引发债务战
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[url]www.iamlawyer.com[/url] 日期：2007-10-9 9:46:56 新闻来源：本站 作者： 新闻阅读次数：
厦门热线 10月09日消息:
“要离婚，先还钱！”丈夫小王拿出一张借条，说自己欠款10万元，要妻子李女士共同承担；李女士不慌不忙，也拿出一张借条，称自己也欠款11万，也要对方共同承担。
据了解，最近厦门法院受理的离婚案件，除了夫妻双方争夺财产，还出现了一个新的苗头，就是虚构债务。一位律师说，现在代理离婚官司，口袋里都会准备几张借条，只要对方提出对外欠下债务，另一方就会拿出借条回应。
在离婚官司中，面对对方突然冒出的“欠款”，夫或妻应该如何应对，才能防止被虚构债务损害了自己的合法权益？
案例1 夫妻双双“虚构”巨额债务
9月29日，同安法院大同法庭，小王夫妻二人为离婚对簿公堂。妻子说：“我欠了钱，你要和我一起还债！”丈夫说：“不！你那张借条是虚构的，我的借条才是真的，你要和我一起还这笔债！”
离婚时，双方都冒出了借条，真真假假，让法官如何分辨？只能先摸清案情，才好分辨真假。经法庭调查，李女士是在结婚两年后，最近提出离婚诉讼的。李女士说，她和小王是经人介绍认识的，由于当时她已经年过35岁，而小王年纪也不小了。因此，两人认识才不到一个月，就去办理了婚姻登记手续。
但是，婚后的生活让李女士感到失望。她说：“相识不到一个月就结了婚，当时我对他根本不了解才上了当。”无奈之下，夫妻结婚三个月就分居，至今已经分居近两年。因此，李女士起诉请求判令离婚。
但是，李女士在起诉书中还提出，在婚姻关系存续期间，她向朋友小张借了一笔11万元的钱，用于夫妻共同生活，算是夫妻共同债务，她希望法院能判令丈夫共同承担这笔债务。为了证明这笔债务并非“虚构”，她还请朋友小张出庭作证，说明确实存在借款事实。
小王说，造成双方感情破裂的责任在李女士，但他同意离婚。不过，他不承认妻子拿的那张11万元的借条。“这肯定是虚构的！我根本不知道有这笔借款，我也没有花过这笔钱。”
令人意外的是，小王随后也向法庭出示了另一张借条。小王说，在结婚期间，他向亲戚老王借了10万元，有借条为证。还有，老王也出庭举证，说明自己确实借了钱给小王。老王向法官说，这笔钱，李女士应该共同承担。
■法官说法
两张借条，声称是两笔夫妻共同债务，究竟是真是假？对此，本案主审法官、大同法庭庭长刘辉煌见怪不怪。他说，这两张借条，法院都不能确认。借条有可能是离婚后伪造的，而亲戚因为有利害关系，证言也不能采信。除此以外，夫妻双方没有其它证据证明债务真实存在，再说，夫妻两人都是农民，借款10多万元的可能性不大，因此法院判决不予确认。
刘辉煌告诉记者，今年以来，他审理的离婚官司当中，已经有多起出现此类情况，夫妻双方或其中一方，拿着一张不知道从哪里来的借条，要求对方一起承担债务。其中多数都是虚构债务，被法院驳回。但是，也有个别借条真假难辨，让法官相当为难。
案例2 离婚前一天 丈夫举债80万
“天下掉下一笔80万的债务，你让我怎么相信它是真的。”张美的丈夫在离婚的前一天，突然 “借款”80万，张美根本不相信这是一笔真实存在的借款。然而，近日思明区法院作出一审判决，要求张美和前夫陈彬共同承担这笔80万元的债务。
老郑拿着张美前夫手写的借条，将张美告上法庭，要求她还债。前夫陈彬根本就没有出庭，法院判决要求，张美和丈夫连带偿还这笔巨额债务。法官认为，虽然在借款后的第二天两人就离婚了，但从法律上说，这80万的债务依然是在张美的婚姻关系存续期间借的，属于夫妻共同债务。
据了解，张美和陈彬都是80年代出生的，两人在2005年8月登记结婚，又在2006年7月26日协议离婚，整个婚姻维持了不到一年。
令张美意外的是，陈彬在离婚前一天写了一张80万元的借条给老郑。张美说，这80万无论如何不能算到她的头上。在法庭上，张美说，陈彬在离婚前一天借钱，她根本不知道；而且，这笔钱即使存在，也都是陈彬自己拿了，她一分钱都没有见到。张美说，80万的债务应当算是陈彬的个人债务。
一审法官认为，债主老郑并不知道陈彬是在离婚前一天借的钱，为了维护债权人老郑的权益，张美要对这80万付连带偿还责任。
■律师说法
福建凌一律师事务所林志铭律师说，如果仅仅是在离婚后，虚构一张借条拿到法庭上，法官还可以根据事实、情理和相关证据进行审查，对虚构的借条可不予确认。但是，如果夫妻一方早有算计，可能瞒着对方，先打虚构债务的官司，再打离婚诉讼，恐怕就防不胜防了。
据了解，有时夫妻一方可能先指使同伙拿着假借条到法院起诉自己，法院可能无法察觉其虚假，只能根据表面证据判决虚假债主胜诉，再等法院判决夫妻一方败诉要还这笔债务，也就是先让假债务通过法院判决书的确认，再拿着这份判决书，去和配偶打离婚官司。这种情况下，虚假债务绕一了圈，可能就成“真”的了。
根据相关的司法解释，对婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义所负的债务，应当按夫妻共同债务处理，除非能证明是夫妻一方与第三人恶意串通虚构债务的。据了解，最高院出台这一司法解释，目的是为了保障债权人利益，防止夫妻借假离婚、真逃债。但是，由于夫妻要举证对方是与第三人恶意患通，是难以完成的任务。这一司法解释就导致夫妻经常要为对方的债务“买单”，哪怕这是一笔无法举证的虚构债务。
案例3 为转移资产虚构百万债？
李勇和小芳结婚十年，婚后积累下巨额资产。
因李勇有婚外恋，六年前，小芳就曾向法院递交了离婚诉状，当时她在起诉书中说，两人只有一笔14万元的外债。当时法院没有判离婚，但两年前，李勇也向法院提起离婚诉讼，那时，小芳说，夫妻二人有五六百万元的债务。
李勇质疑，这些债务都是在短短几个月里冒出来的，目的是伪造债务、转移资产。但小芳说，那是买房欠的债，后来房子被拍卖抵债了。
李勇向法官解释，1997年初，小芳让她的妹妹和姑姑伪造借条，制造出她欠妹妹120万元本金及79．2万元利息、欠姑姑100万元本金及利息88万元的债务，从而将市值至少在1000万元的别墅以380万元的低价变卖。
根源探悉 假债务与假离婚的矛盾
福建凌一律师事务所林志铭律师认为，这一现象说明夫妻一方的利益与债权人的利益很难平衡。
《婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”这就是说主要夫妻没有约定财产归各自所有，或即使有约定但债权人不知道，则一方对外所负的债务都要用夫妻共同财产来偿还。
但是，《婚姻法》第四十一条又规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。”根据这一文句可以得出推论，借债不是用于夫妻共同生活的，则一方对外所负的债务无需共同偿还。
两条条文明显矛盾，如执行第十九条，就会出现离婚时的假债务；如执行第四十一条，就会出现为了逃债的假离婚。
对此，最高人民法院于2004年4月1日起施行了一项司法解释，规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明债权人知道夫妻约定财产归各自所有的除外。
这就是说，无论借债是不是用于夫妻共同生活，夫妻要不要离婚，债权人都可以就夫妻一方以个人名义所欠债务，起诉夫妻双方。这一司法解释保障了债权人的利益，却无法保障夫妻一方的利益。
专家说法 三种情形配偶可以免债
厦门大学法学院副教授黄健雄：根据《婚姻法》第四十一条的规定，判定婚姻关系存续期间的债务属于夫妻个人债务还是夫妻共同债务，主要考虑以下两个标准：一是夫妻有无共同举债的合意；二是夫妻是否分享了债务所带来的利益，这主要表现为是否为夫妻共同生活所形成。
根据有关司法解释，对婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务应当按夫妻共同债务处理。除非有以下例外情形：1、一方与第三人恶意串通；2、债权人与夫妻一方明确约定为个人债务的；3、夫妻对婚后财产约定归各自所有，第三人知道该约定的。
依照民事证据规则，从维护夫妻共同财产的安全性出发，防止一方恶意举债，提出不属于夫妻共同债务的应承担举证责任，法院应对债务形成的有关事实、性质、举债的用途等因素综合审查判断。
夫妻在婚姻关系存续期间所欠的共同债务，应当由双方共同偿还，且通常情况下双方对此负有连带责任。根据有关司法解释，当事人的离婚协议或者人民法院的判决书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向夫妻双方主张权利。不过，一方在偿还了全部债务后，有权依据法院判决向原配偶主张自己的合法权利。 如何进行协议离婚
石先广
离婚，可以通过两种方式达到。一是协议方式，二是诉讼方式。协议离婚是指具有合法夫妻关系的男女通过协商的方式达成解除婚姻关系的合意，并经民政部门办理确认的离婚方式。诉讼离婚是指夫妻双方单方提出离婚，另一方不同意离婚或者虽然双方都同意离婚，但在共同财产的分割和对子女的抚养、教育、医疗费等的问题上未达成协议，离婚诉讼当事人可向人民法院递交离婚诉讼状，人民法院受理后一般采取两种方式解决：一是调解离婚，是指离婚的双方当事人在法院的调解下，就财产分割、子女 养育等问题达成一致，人民法院批准其离婚并制作离婚民事调解书，作为双方当事人的离婚法律文书。二是判决离婚，是指人民法院在调解无效的情形下，就离婚案件的具体情况就夫妻共同财产和子女养育等作出离婚判决。
一、协议离婚的申请人
1、申请协议离婚的双方当事人必须是办理过结婚登记的合法婚姻关系当事人。无结婚证或夫妻关系证明书的，均无权申请登记离婚。如同居关系的当事人无权提出协议离婚。
2、申请离婚的双方当事人应为完全民事行为能力人。《民法通则》规定，年满十八周岁、精神状况正常、能完全辩认其行为及其后果的 公民是具有完全民事行为能力的人。凡不具备完全民事行为能力的人，只能由其代理人按诉讼离婚的方式提出，解决婚姻关系问题。
二、协议离婚的管辖机关
协议离婚的管辖机关为民政部门的婚姻登记机关。
1、内地居民协议离婚的管辖机关。内地居民自愿离婚的，男女双方应当共同到一方当事人常住户口所在地的婚姻登记机关办理离婚登记。婚姻登记机关是县级人民政府民政部门或者乡（镇）人民政府。
2、涉外协议离婚的管辖机关。中国公民同外国人在中国内地自愿离婚的，内地居民同香港居民、澳门居民、台湾居民、华侨在中国内地自愿离婚的，男女双方应当共同到内地居民常住户口所在地的婚姻登记机关办理离婚登记。
特别提醒：双方必须亲自到婚姻登记机关共同提出登记离婚申请。不得请人代理、代替。
三、协议离婚的前提条件
申请协议离婚的双方当事人应当在离婚协议书上写明双方当事人的离婚意思表示，子女抚养、夫妻一方生活困难的经济帮助、财产及债务处理等协议事项。
1、离婚意思表示，即夫妻双方都同意离婚。
2、子女抚养，即子女随哪一方共同生活，也即子女抚养权归谁。多个子女的，要分别注明。子女跟随一方共同生活，另一方应支付抚养费，抚养费的多少由双方协商，但必须明确，抚养子女的一方放弃抚养费的也应当注明。
3、财产及债务处理，系指夫妻共同财产如何分割的问题，必须明确哪些财产归谁所有，如有共同债务，则应注明由哪一方承担，双方分担的，应注明哪一方分担多少。
4、夫妻一方生活困难的经济帮助，是指如果夫或妻一方生活困难的，对方应给予经济上的帮助，以何种方式帮助或帮助多少，应写明，如不存在该情况，也应注明。
四、办理协议离婚的程序
离婚登记与结婚登记一样，也要经过申请、审查、登记三个程序。
（一）申请
1、内地居民办理离婚登记应当提供的材料
（1）本人的户口簿、身份证；
（2）本人的结婚证；
（3）双方各2张2 寸近期半身免冠证件照片（同一底板）。
（4）双方当事人共同签署的离婚协议书（A4纸打印一式3份）。
特别提醒：离婚协议书应当载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。
2、一方或双方为现役军人协议离婚应当提供的材料
现役军人提出离婚，应持严肃慎重的态度，要不违反法令，不败坏道德。申请离婚者须经所在单位团以上政治机关同意，并出具证明，方可到婚姻登记机关登记离婚
3、港澳台居民、华侨、外国人在内地办理离婚登记应当提供的材料
（1）本人的有效通行证、身份证（香港居民、澳门居民、台湾居民）；本人的有效护照或者其他有效国际旅行证件（华侨、外国人）。
（2）本人的结婚证。
（3）双方各2张2 寸近期半身免冠证件照片（同一底板）。
（3）双方当事人共同签署的离婚协议书。
（二）审查
民政局婚姻登记机关主要审查提交的材料是否真实，双方当事人是否自愿，申请书是否为双方真实意思的表达，双方是否对家庭共同财产和子女的抚养、教育、医疗费等分担达成协议。经审查，有下列情形之一的，婚姻登记机关不受理当事人的申请：
1、未达成离婚协议的；
2、属于无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的；
3、其结婚登记不是在中国内地办理的。
（三）离婚登记
婚姻登记机关对离婚登记当事人出具的证件、证明材料进行审查并询问相关情况后，对当事人确属自愿离婚，并已对子女抚养、财产、债务等问题达成一致处理意见的，应当当场予以登记，收缴双方当事人的结婚证书，发给离婚证。离婚证是婚姻关系已经合法解除的具有法律效力的文件。当事人从取得离婚证之日起，解除婚姻关系。
经过审查，对不符合法定条件而不予登记的，婚姻登记管理机关应当以书面形式说明不予登记的理由。 泉州晋江律师网即将开通,敬请期待
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欢迎 光临我的博客 劳动合同法施行后用人单位应重点关注的
几个问题
(广东龙昌律师事务所 李军强律师)
《中华人民共和国劳动合同法》于2007年6月29日经十届全国人大常委会第28次会议审议通过，并将于2008年1月1日起施行。这部法律在1994年劳动法的基础上进一步提高了对员工的保护力度，提升了用人单位人力资源的管理成本。新法出台后，必将给用人单位人力资源管理理念带来颠覆性的挑战，用人单位人力资源管理乃至用人单位的全面经营管理势必受到深远影响。
笔者从用人单位角度对《劳动合同法》施行后用人单位应该注意的相关问题进行论述，以使用人单位能够适应新的《劳动合同法》，提升员工关系管理水平，减少劳资纠纷，建立和谐的员工关系，促进单位健康快速发展。
一、用人单位应严格按照法定程序制定和完善规章制度
劳动合同法施行前的现行法律规定，用人单位通过民主程序制定的规章制度，不违反国家法律、行政法规及政策规定，并已向劳动者公示的，可以作为人民法院审理劳动争议案件的依据。归纳起来，用人单位规章制度发生法律效力的主要要件大致包括三个方面，即制度条款内容合法合理、民主程序和公示程序。何谓民主程序？根据现行《中华人民共和国公司法》第18条的规定，所谓民主程序是指公司制定重要的规章制度时，应当听取公司工会的意见，并通过职工代表大会或者其他形式听取职工的意见和建议。可见，现行规定当中的民主程序主要是“听取意见”。劳动合同法的新规定的主要变化在于，将“听取意见”改成了“用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定”，明显加大了工会、职工代表大会以及员工在用人单位规章制度制定过程中的权利，强化了用人单位制定规章制度的法律程序。
劳动合同法中，有九个条款规定了工会的作用，足以说明立法者对工会组织在劳动合同法施行后在用人单位劳动合同管理中的作用的重视程度。所以，为了便于用人单位的劳动合同管理，提高劳动合同管理的效益，用人单位应该考虑成立工会或职工代表大会。因为，如果未成立工会或者职工代表大会的用人单位，如果员工人数较多或者员工工作地点较为分散，按新法规定的民主程序制定规章制度，恐怕效率会较为低下。同时，用人单位在制定规章制度时，应尽可能将“严重违反用人单位的规章制度的表现形式明确具体的加以规定。（相关法律条款：劳动合同法第4、5、6、41、43、51、56、73、79条）
二、用人单位应重视与劳动者签订劳动合同
《劳动合同法》针对签订劳动合同的时间、合同期限以及事实劳动关系的法律责任作了严格的规定。
首先，所以用人单位一定要重视及时与员工签订劳动合同。《劳动合同法》对签订劳动合同的时间做了明确的规定。要求用人单位自用工之日起一个月内订立书面劳动合同，否则用人单位将承担“向员工每月支付二倍的工资；超过一年仍未订立书面劳动合同，则视为用人单位与员工已订立无固定期限劳动合同”的非常严厉的处罚。（相关法律条款：劳动合同法第10、14、82条）
其次，用人单位应根据公司的发展需要和每个员工的不同情况合理确定不同员工的劳动合同的期限。
与现行有关无固定期限劳动合同的《劳动法》第20条：“……劳动者在同一用人单位连续工作满十年以上，当事人双方同意续延劳动合同的，如果劳动者提出订立无固定期限的劳动合同，应当订立无固定期限的劳动合同。”相比，劳动合同法的规定在上述条款的基础上，扩大了无固定期限劳动合同的范围。比如，取消了现行劳动法的“同意续延”，改为只要在同一用人单位连续工龄满十年，员工即可提出订立无固定期限劳动合同；另增加了两种新的须签订无固定期限合同的情形，同时明确规定了用人单位违反上述规定不签订无固定期限劳动合同的法律责任。
这就要求用人单位在订立劳动合同时，应根据公司的发展需要和每个员工的不同情况确定不同的劳动期限及有区别的合同内容，并应注意关于试用期的约定应符合法律的规定，如对于用人单位发展急需的员工可考虑签订长期或无固定期限的劳动合同，而对于一般的岗位则应考虑一个适当的期限，除非特别满意的，一般不与其连续签订两次固定期限的劳动合同，尽量防止因期限约定不当而给用人单位带来不利的影响。同时，即使是签订了无固定期限的劳动合同，用人单位也仍可以在符合法律规定和合同约定的条件时解除劳动合同。（相关法律条款：劳动合同法第10、14、82条）
第三，用人单位应重视劳动合同内容的确定。
用人单位应充分利用劳动合同的内容来约定员工的行为，使员工的行为符合单位整体发展的需要，使劳动合同也成为保护用人单位合法权益的武器，发挥劳动合同在用人单位人力资源管理中的重要作用。
用人单位应充分利用竞业限制与保密条款保障其利益，并可对出资培训及其违约金的适用范围进行约定。但要注意这些约定均应符合法律规定。对此，劳动合同法的规定与现行规定相比，主要变化在于：1、竞业限制的最长期限由三年变为了两年；2、明确了竞业限制经济补偿金的给付时间应当在解除或终止劳动合同后，并且须在竞业限制期限内按月支付；3、明确了竞业限制经济补偿金及违约金的标准均按双方约定执行。
为适应劳动合同法的规定，用人单位首先需要确定是否需要竞业限制，如需要竞业限制还应确定竞业限制的人员范围和限制内容，用单独的合同或在劳动合同中约定。（相关法律条款：劳动合同法第23、24条）
而关于出资培训及其违约金的适用范围，劳动合同法严格限制了用人单位与员工约定由员工承担违约金的条件，同时对能约定违约金的“培训”做了具体的定义。
劳动合同法对违约金的适用范围做了非常严格的限制，规定违约金仅限于竞业限制和出资培训两种情形，这就意味着一般情况下用人单位无法约定由劳动者承担的违约金。这就要求用人单位应该注意在不能约定违约金的大多数情形下，通过收集、保存员工违约行为给单位所造成实际损失的证据等行为，来达到合法有效的维护单位的合法权益的目的。（相关法律条款：劳动合同法第22、25条）
劳动合同法同时还规定用人单位招用劳动者，不得扣押劳动者的居民身份证和其他证件，不得要求劳动者提供担保或者以其他名义向劳动者收取财物。（相关法律条款：劳动合同法第9条）
用人单位应严格规范单方解除劳动合同的程序和条件，及时支付相应员工的工资和经济补偿金。劳动合同法主要增加了 “劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；”和“因本法第二十六条第一款第一项规定（以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背其真实意思的情况下）的情形致使劳动合同无效的；”两种用人单位可以解除劳动合同情形。上述两种情形，对用人单位均较为有利，但用人单位须把握好新规定的具体要求，灵活应用。比如，将来用人单位在招聘员工、与员工订立或变更劳动合同时，与员工书面确认用人单位的招聘要求、招聘意图、合同变更意图等就显得格外重要，否则将会因无从举证证明而不能达到其目的。（相关法律条款：劳动合同法第26、39条）
劳动合同法对经济补偿金的支付也进行了明确的规定。按照现行《劳动法》的规定，只有用人单位无合法理由解除劳动合同时才支付经济补偿金，劳动合同到期自然终止则不用支付补偿金。而劳动合同法则规定除劳动者主动解除、用人单位依法解除和除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，劳动合同期满终止固定期限劳动合同的三种情形外，均应向劳动者支付经济补偿金。
另外，在经济补偿金的计算标准上，劳动合同法区分了高端劳动者和一般劳动者。对高收入者进行了两个高额限定，一个是月平均工资标准的限定，另一个是经济补偿金总额的限定。把高端劳动者和一般劳动者区分开，进行两种经济补偿，体现出劳动合同法对于一般劳动者的倾斜保护，避免在经济补偿金标准上出现过分悬殊，同时也对用人单位终止或解除劳动合同的补偿成本作了适当平衡。（相关法律条款：劳动合同法第46、47、85条）
第四，要重视劳动合同的管理工作。
劳动合同法施行后，用人单位应将劳动合同管理工作的重点转向如何在管理中采取各种强化措施，建立单位内部严格的劳动合同签订纪律，禁止或防范出现员工不与单位签订劳动合同的现象，避免与员工形成事实劳动关系上。建立劳动合同管理工作责任制，由人事劳资部门负责协调，各相关部门各负其责，各司其职，分工合作。要充分重视与劳动合同和与之相关的各种资料的保存工作，包括劳动合同、规章制度制定过程中形成的资料、员工考勤方面的资料、员工违反规章制度方面的资料、劳动合同变更以及解除方面的资料等。
此外，用人单位应注意合理控劳动者加班行为，如确需加班的，应当按照国家有关规定向劳动者支付加班费。防此由此带来不利影响。（相关法律条款：劳动合同法第31、85条） :70: :70: :70: “买套房子咋要交两次中介费”
新闻类型： 法律顾问 加入时间：2007-6-28 9:04:00
律师：买房人签订委托购房合同时要注意合同条款
□早报记者刘建锋
事件买套房，两家中介要收钱
近日，吴先生在购房二手房的过程中遇到了件烦心事：女儿通过房产中介公司购买一套二手房，支付了1万多元的中介费后，另一家中介公司又找上门来，称吴先生“跳单”，要求另外支付中介费。
吴先生说，今年4月7日，他代女儿到市区某房产中介公司看房，房产中介公司带他看了世纪巨星和金帝花园的两套二手房。由于女儿当时不在泉州，而且对房子的价格不满意，吴先生并没有当场定下来，但他与该房产中介公司签订了看房记录和求购委托书。
过几天，女儿从厦门回来了，又委托了另一家房产中介看房，最终通过这家中介公司买下了位于世纪巨星的一套二手房。凑巧的是，他女儿所购买的房子与吴先生找的那家房产中介公司推荐的位于世纪巨星的房子是同一套，但价格低了1.5万元。
这下，吴先生原来委托的中介就不答应了，认为吴先生有“跳单”嫌疑，且根据已签订的协议，要求吴先生支付中介费。
中介防“跳单”，委托条款有深意
据了解，房产中介所说的“跳单”，是当事人为逃避支付佣金不讲诚信地与第三方房产中介或与房东直接进行交易，或者通过他人与房东私自交易。目前市场通过“跳单”而达到逃避房产中介佣金的情况经常出现，很多房产中介都不堪其苦。
因此，在与吴先生签订的文书中有这样的条款：“初步达成意向……甲方均有义务向乙方支付服务费用的义务”，以及“本协议自签订之日至到期后6个月内，甲方或者甲方亲友及其代理人，无论通过何种途径直接或者间接与乙方介绍过的客户成交，甲方均须向乙方支付本协议所约定的中介服务佣金”。
吴先生委托的那家房产中介公司相关负责人表示，吴先生的女儿所购买的二手房的第一手信息是通过他们公司了解到的，他们公司员工并为此付出了辛勤的劳动，吴先生也与他们公司签订了看房记录和委托书。吴先生的女儿后来通过的另一家房产中介成交，明显就是属于“跳单”现象。目前该公司已经着手起诉吴先生。
吴先生说，他女儿找另一家房产中介公司看房、签订合同的事他并不知情，女儿与另一家房产中介公司成交，主要是该房子的价格比他找的那家房产中介公司的报价低了1.5万元。另外，房东的房源并不是独家委托给该房产中介。
律师签合同，关键条款要注意
福建泉秀律师事务所于那刚律师认为，如果当事人与该房产中介已经签订了《房产求购委托书》，该房产中介的工作人员并为此付出劳动，最后当事人成交了房产中介所推荐的房子，根据《合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，当事人就有义务支付给房产中介佣金报酬。至于当事人提出的另一家房产中介所成交的合同价格比第一少了1.5万元，房子的价格需要当事人与房东进行协商，房产中介已经尽到推荐信息、带看的义务。
不过福建建达律师事务所泉州分所张传江律师认为，其中委托书中的“初步达成意向……甲方均有义务向乙方支付服务费用的义务”，以及“本协议自签订之日至到期后6个月内，甲方或者甲方亲友及其代理人，无论通过何种途径直接或者间接与乙方介绍过的客户成交，甲方均须向乙方支付本协议所约定的中介服务佣金”带有不平等的约束，消费者在求购二手房应该认真阅读委托书等相关合同文本，一旦签订，只要是在不违法的情况下消费者都要承担相应的责任。
相关法律人士指出，针对目前市场二手房市场出现消费者不诚信的“跳单”现象，房产中介为了维护自身利益在合同中经常会出现“不平等”条约，但由于市场上出现的“跳单”五花八门，房产中介把握事实证据比较困难，法院在综合判决时会比较倾向房产中介方。 :70: :70: :70: :52: :48: :45: 犯贪念 触刑律 未成年盗窃被捕 泉州晋江律师
作者：kulong2562 分类:犯罪刑罚 提交日期：2007-10-18 12:28:00 | 访问量：2 张某今年还未满18周岁.
之前有在晋江某酒店上班过，后来就辞职了。
9月里的一天，张某到酒店里找以前的同事玩，看到办公室上有个信封，张某估计今天是发工资的日子了，信封里装的应该是工人的工资，就乘人没注意的时候将钱偷走了。信封里装了10000元人民币。
几天后，张某被晋江公安局抓了。
本律师在会见张某时，他说，他的父母经常因为钱的问题吵架，他偷了钱后，想拿回去让父母开家店。而他在晋江某酒店里的工资每月才600元，自己的生活费用都不够，更不用说存钱了。所以一时动了贪念，触犯了刑法，被公安机关以盗窃罪刑事拘留。张某在说这些话时，眼眶都红了，眼泪差点流下来。
张某的事情值得我们深思。
1、佛家告戒人们要避免贪、嗔、痴。这是很有道理的。孔子也说克己复礼为仁。要克制自己，不是一件容易的事情。张某就在克制自己方面比较欠缺，所以为自己的一时冲动付出了代价。
2、贫富差距也是犯罪的诱因。张某出生在福建一个贫困的山区，家里生活拮据，为使父母生活更好一点，犯了盗窃罪。
3、我们每个人都希望过好一点的生活，但是好的生活需要我们靠自己的辛勤劳动去获得，而不是通过非法的手段。
福建景天律师事务所
泉州晋江王金龙律师 :52: :47: :47: 我丈夫已起诉离婚，孩子由我抚养，有一套两居室，他要求要一间，但我觉得离婚后住在一起不方便，何况他父母家有住房，我不想放弃房子，我应该怎么办？
管理员[admin]回复: 2006-4-7 10:32:58
通常，房屋如果归其中一方所有，另外一方会得到相应的折价。有时候根据不同情况也会出现共同居住使用的案例。
您所讲述的环节，已经是具体实务操作内容，没有接触全面的客观资料，基于谨慎原则，不便胡乱指导。
建议您和专业律师具体面谈咨询。 ;P ;P ;P ;P ;P 泉州晋江石狮律师为您服务 婚后仅半年丈夫玩"失踪"三年半后妻子诉离婚获准
作者：黄以进 蒙焕南 发布时间：2008-02-28 16:32:04
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中国法院网讯 广西来宾市女孩韦某与上林县青年蒙某6年前携手走进了婚姻的圣殿，可结婚后，才发现双方性格不合，婚后半年就各自出去打工，后来，丈夫蒙某玩起了“失踪”，三年半过后，妻子无奈之下，向法院起诉，请求法院判决准许自己与丈夫离婚。2月26日，广西壮族自治区上林县人民法院对此案作出一审判决，准许原告韦某与被告蒙某离婚。
2002年8月5日，现年30岁的韦某与蒙某登记结婚，婚后夫妻感情一般，未生育。从2003年起，夫妻俩人分别外出打工，因不在一起共同生活，双方发生矛盾。后来，蒙某自2005年元月23日起再也不与韦某来往，并下落不明，俩人分居至今，导致夫妻感情已完全破裂。韦某即向人民法院起诉，请求人民法院判决准许自己与丈夫离婚。
庭审中，韦某承认其夫妻关系存续期间无任何共同财产，也无任何债权债务。
法院审理后认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒙某经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据及申请证人出庭作证的证言，来源合法，内容符合客观事实，证据及证言真实有效。原、被告婚后不久，原、被告即外出打工，双方共同生活的时间短，故未能培养起夫妻感情；更甚的是，原、被告从2005年元月份起已分居生活至今，双方互不来往，互不履行夫妻义务。因此，双方感情的确已完全破裂。据此，法院作出以上判决。 各地开发商降价促销 楼市复苏唯一出路？[url]http://news.QQ.com[/url] 2008年02月29日07:56 第一财经日报 郝倩等 评论0条 第 1 2 3 4 页 万科地产各地降价促销 可能撼动中国楼市
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北京众多楼盘纷纷促销打折 最高降价达40万元
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房地产商否认拐点：现在买房好过3年后买
调查显示近一半受众不相信今年房价出现拐点
从去年下半年至今，各地楼市纷纷出现变相降价的优惠措施。当然，敢于公开降价的开发商亦不在少数，其中万科在广深及北京等地的新盘售价领跌跳水，并获得不错的销售业绩。同业闻风也多有跟进举措。
穿红色夹克的民工几次跪到地上为被围记者求情……
各地房地产商降价救市
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降价是否会成为楼市复苏的唯一出路？开发商正在逐步试水，以实际行动寻求答案。
深圳：部分楼盘降价幅度达10%
深圳新房成交量春节后并没有随着气温回升。
同是淡季，今年春节后的新房市场萎缩更为严重。深圳新房市场在房源充足的背景之下，从农历十二月廿四到正月初十，全市售出新房200余套，面积2万平方米，与去年同期相比下跌七成。同期深圳市国土资源与房产管理局网站的数据显示：上周，深圳楼市每日成交数量在20~70余套之间。这一数字比较惨淡。
根据深圳中原地产深港研究中心发布的研究报告：１月，深圳全市一手商品住宅成交２２６４套，２０．９万平方米，与去年１２月相比，分别减少４％、７％，与去年同期相比，分别下降７３％、７４％，成交量进一步减少。成交均价为１４７３７元/平方米，环比下降８％。
“在推盘量迅速放大的情况下，成交量并没有相应放大，全市一手住宅低迷的状况没有改观。”该研究中心分析称。
受中天置业事件的拖累，深圳蛇口、香密湖的高端别墅市场已经开始抛盘套现，二手房成交低迷。新房市场在此背景下全线下跌。一地产项目最高的特价房较之前降价幅度超过28%。
位于深圳龙华的万科第五园推出一系列的优惠活动，最低价12000元/平方米，还赠送每平方米3000元的精装修，加上返还的点数，降价幅度为24%左右。位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，推盘价格为7500元/平方米，远低于市场预期。
在福田区，去年5月29日开盘的一个楼盘售价约为22000元/平方米。春节期间，开发商推出新春让利销售，根据每套房子的面积及朝向等分别打折销售。此外，春节期间买楼还有家电赠送。总体降价幅度达10%左右。
此外，福田区另一楼盘的开发商推出新春特价房，其中两房户型降价5万元再打9.6折；三房户型降价8万元再打9.6折。楼盘的整体降价幅度约为12%。同时，还有一些楼盘在春节期间按揭购买有9.5折优惠，一次性付款则9.2折。类似9折以上的优惠十分平常。
上海：暗中优惠
上海佑威房地产研究中心发布的最新数据显示，春节前后四周(1月17日~2月24日)，上海共上市32批住宅房源，其中20批的房价与前期或周边房价持平，1批房价下调，11批房价上涨。
这32批住宅房源，共有6523套。统计显示，截至2月24日，这些项目成交了1478套新房，新盘销售率为22.7%。在这32批房源中，15批为首次上市的新盘，或是与前批房源相隔一年以上的后期房源，其推盘价格与周边同类房源基本持平。5批房源报价与前期相当。仅南汇绿地蓝海庭报价比去年12月低200元/平方米。
“如今，市场相对疲软，这些楼盘的价格显得难于支撑。”该机构分析称。
“从宏观层面来看，自去年第四季度以来的房贷政策和银行限贷政策，使得之前高涨的房价和地价都得到遏制，上海楼市的总体走势也由高歌猛进转为低迷，春节之后更是跌入历史最低潮。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析称。
上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，1月份上海住宅新房成交15617套，成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。
“今年春节后前5个交易日只成交了198套商品房(剔除动迁配套房)，不足去年同期402套的一半。因此，在往后的一两个月内，开发商还需以各种手段来激活市场，上海楼市可能会迎来促销高潮。”该机构分析称。
事实上，上海的楼盘降价已经暗流涌动。在万科之前，首先低调进行价格调整的是上海南部的超级大盘上海康城，这一项目在2005年就曾成为上海的降价先锋。根据其上个月发布的价格优惠，四期开盘期间部分楼盘每平方米让利2000多元，最低优惠价为6590元/平方米。
绿地21城孝贤坊项目则从年后开始优惠销售。根据售楼处的解释：每天都有一批一房和二房房型的优惠房，面积在55~86平方米之间，售价从28万元到55万元不等。记者计算得知，在一次性付清全款的前提之下，按照最高6万元的优惠，该楼盘的折扣超过九折。这也是该楼盘多年来折扣最大的一次。
同期，万科针对“万客会”会员对在上海十个楼盘尾盘的集中销售中，最大优惠幅度为5%，这也同样是该公司多年来在上海优惠幅度最大的一次。 ;P ;P ;P ;P 我国农村土地征收补偿法律问题研究作者：kulong2562 提交日期：2007-10-19 10:45:00 | 分类: | 访问量：228
吴行政 广东省佛山市中级人民法院 民二庭
上传时间:2006-3-2
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一、问题的提出
近年来，三农问题日益成为我国社会经济发展的“软肋”，社会各界对此也倾注了越来越多的关怀。三农问题的核心是农民，而土地是农民的命根子，征收农村土地必然会触及他们的根本利益。2003年1月7日，现任国务院总理、当时的中共中央政治局常委和国务院副总理温家宝在中央农村工作会议上讲话时指出，要改进土地征用的补偿方式，增加给失地农民的补偿，妥善安排好失地农民的生计，特别专门强调了土地征用补偿问题。根据农村土地法律制度的一项实证研究表明，在农村集体组织内部的土地纠纷是很少的，而有关征收的土地纠纷却很多。例如土地征用补偿费没有发放、补偿标准过低等等。[1]然而我国现行宪法只规定了对征收土地给予补偿，对补偿的原则却没有做出明确的规定，土地管理法及相关法律法规对补偿的标准规定不科学，补偿方式单一，补偿救济程序存在诸多不足，由此导致实践中被征地农民得不到及时充分的补偿，引发大量土地征收补偿争议，处理时稍有不慎就会引发群体事件，成为社会稳定的隐患。为此，国务院于2004年10月发布了国发〔2004〕28号文即《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，明确规定，要完善征地补偿办法，妥善安置被征地农民。国土资源部也于2004年11月发布了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，对土地补偿问题进行了一定程度的完善，但是上述规定仍有待完善之处。这个文件执行一段时间后，有关部门将对征地制度面临的问题进一步加以总结，为中央农村工作领导小组制定征地制度改革的文件提供参考。因此，对我国农村土地征收补偿问题进行研究，无疑意义重大。
二、土地征收补偿的历史源流及其性质考察
据考察，土地征收补偿制度最早源于罗马法时代。近代的权威论述，始见于荷兰法学家格劳秀斯。他认为，土地征收的基础在于领主对其臣民有“最高统治权”，依次原则，为“公共用途”，领主便可以取得私人土地。但国家在如此行为之时，必须给受损失的私人予以补偿。[2]在十八世纪之前，只要是为了公共用途，私人土地即可被征收，不需特别的法律作为依据。直至法国大革命之后，在自由法治国家的理念之下，才将土地征收的补偿要件列入宪法之内，成为一项法律制度。英国法院在长期的实践中形成了一个这样的推定原则：对于特定案件，除非议会法明确排除补偿，否则不能推定议会法有剥夺私人土地所有权不予补偿的意图。这个原则称为补偿推定原则(Presumption in favour of Compensation)。[3]在德国，虽然魏玛宪法允许联邦立法者，可以制定不予补偿的征收法律，但魏玛时代并未尝试制定过此种法律。基本法的立宪者进而为了完全制止“无补偿的征收”(entschadigungslose Enteignung)，明确规定征收惟有依法律，而且该法律也同时规定了征收的补偿额度和种类时，方可为之。这个宪法的理念及制度，将授权规定征收的法律与补偿规定，强制性地合为一体，说明了基本法强调征收补偿的“不可缺性”，(Lnabdingbarkeit der Entschadigung)，征收的法律必须规定补偿条款，方得有效存在和适用，故基本法公布不久后，著名学者爱普森称之为“唇齿条款”(Die Junktimklausel)，形容征收与补偿的不可分性，此名称后广为理论和实践中所引用。[4]
关于征收的含义，在我国行政法学界，姜明安教授认为：“征收通常是所有权的移转，相应财产由相对人转为国家所有”。[5]杨解君教授认为：“行政征收是指为了公共利益之目的，行政主体按照法律规定取得行政相对人财产的单方行为，这里的财产既包括不动产，又包括动产。”[6]在民法学界，梁慧星教授认为：“所谓征收，指政府以行政命令的方式取得自然人和法人的财产权的行为。在中国，征收的对象常常包括所有权和所有权以外的其他物权(如土地使用权)”。[7]王利明教授认为：“征收，是指国家为了公共目的而强制地取得自然人和法人的财产或财产权利的行为。征收直接表现为对民事主体财产权的剥夺。”[8]而关于补偿，存在公法上的损失补偿与私法上的损害赔偿之分，两者都是填补特定人因某行为的结果所蒙受经济上损失的制度。由于民法中损害赔偿理论的发达与成熟，被公法上的国家赔偿制度的理论基础和运行程序大量借鉴，因此有学者认为公法上的损失补偿和私法上的损失赔偿的标准日渐模糊。但实际上在现代法律制度中，损失补偿是与损害赔偿相对的一个概念，二者的主要区别在于前者为国家公权力行使的问题，后者则是有关私法上违反权利义务的问题。总体来讲，公法上的损失补偿包括立法上的损失补偿、行政上的损失补偿和司法上的损失补偿三种。综上，土地征收补偿性质主要为指行政上的损失补偿问题，但其涉及农民民事权益的保护问题，因此，确切地讲，土地征收补偿是兼跨公法和私法、实体法和程序法的问题。
在我国公有制下，有关土地征收补偿的条款最早出现在1944年1月颁布的《陕甘宁边区地权条例》中，其中规定，“由于建筑国防工事，兴修交通道路，进行改良市政工作以及举办其他以公共利益为目的而经边区政府批准的事业，政府租用、征用或以其土地交换任何人民或团体所有的土地。”其中“租用、征用或者以其它土地交换”，即土地征收补偿的初级形式。[9]新中国的土地法规中，最早提到土地征收的是1950年6月24日中央人民政府政务院颁布的《铁路留用办法》和《中央人民政府政务院“关于铁路留用土地办法的几点解释”》1950年11月，政务院通过公布的《城市郊区土地改革条例》第14条也明确规定：“国家为市政建设或其他需要征用私人所有的农业土地时，须给予适当代价，或以相等之国有土地调换之。对耕种该项土地的农民亦给予适当的安置，其他该项土地上的生产、投资(如凿井、植树等)及其他损失，予以公平合理的补偿。”这实际上确立了公平合理补偿的原则。
1953年11月，政务院颁布了《关于国家建设征用土地办法》，对补偿的程序和范围作了具体的规定。该办法第八条第一款规定“被征用土地的补偿费，在农村应由当地人民政府会同用地单位、农民协会及土地原所有人(或原使用人)推出之代表评议商定之。一般土地以最近三年至五年产量的总值为标准，特殊土地得酌情变通处理之。如另有耕地可以调剂，亦须发给被调剂土地的农民以迁移补助费。”第二款规定;“对被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物及种植的农作物，均应根据当地人民政府、用地单位、农民协会及土地原所有人或原使用人会同勘定之现状，按公平合理的代价予以补偿。”
1962年9月制定的《农村人民公社工作条例修正草案》中进一步指明，“不许无代价的调用劳动力、生产资料和其他物资。”
1982年2月，国务院公布《国家建设征用土地条例》，分别就城镇建房用地和国家建设用地中的征用征收标准、补偿条件和补偿额度等补偿问题作了具体规定。
1986年6月25日通过的《土地管理法》第二十七条规定：“国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。”
1991年2月15日，国务院发布了《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》，具体规定了国家在兴建大中型水利水电工程的征地补偿和移民安置的原则和补偿标准及实施程序。
1993年8月19日通过的《长江三峡建设移民条例》对长江三峡建设中因移民给当地的居民造成的损失具体规定了补偿的原则和具体措施。
2001年国土资源部发布了《征用土地公告办法》对征收土地的具体补偿程序作了较为完善的规定。从上述法律法规的规定来看，在我国的土地征收补偿制度大多只是原则性的规定，没有具体的补偿程序和补偿标准的规定。
2004年3月14日，十届全国人大二次会议通过了宪法修正案，第一次在宪法中明确提出了私有财产权和补偿的概念。第十三条第三款修改为:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”这次宪法修改的规定，虽然在某些内容和提法当中还有一些模糊和欠缺，但这些规定为我国今后农村土地征收补偿制度的进一步建立和完善提供了宪法上的基础和保障。
2004年10月，国务院发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，明确规定要完善征地补偿办法，妥善安置被征地农民，健全征地程序，加强对征地实施过程监管。
2004年11月，国土资源部发布了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，明确要因地制宜确定征地补偿标准，保障被征地农民长远生计。
三、我国现行农村土地征收立法的现状及存在的问题
从新中国成立到现在，经过若干次法律修订，关于农村土地征收补偿制度的规定，主要散见于宪法、土地管理法、土地管理法实施条例、征用土地公告办法、国土资源听证办法、深化改革严格土地管理的决定、完善征地补偿安置制度的指导意见等法律法规及其他一些规范性法律文件中。在某些省、市如北京、上海还制定了征收土地的规定。
上述规定反映了我国征地补偿制度以牺牲农民利益换取城市发展，对农民利益缺乏保护，存在诸多问题：
第一、《宪法》作为根本大法，对征地补偿应依据何种原则进行补偿并没有明确。宪法作为根本大法，是一国法律、法规等规范性文件的立法基础，应该对基本的问题做出规定。考察国外的大多数宪法，无论是“完全补偿”、“公正补偿”、“公平补偿”还是“相当补偿”，基本上对土地征收补偿的原则做出了明确的规定。它们对征地补偿制度所采取的立法体例，往往是在宪法中对土地征收补偿的原则规定基本的条款，然后在单行法律中以土地征收补偿原则为基础，分别规定具体的标准。我国虽然在2004年的宪法修改中明确了补偿条款，但是对补偿的原则却没有明确，征地补偿原则缺乏宪法基础。
第二、补偿标准极不合理。我国《土地管理法》规定的征收土地补偿费、劳动力安置补助费都是按照被征收土地前三年的平均年产值计算的，其补偿标准计算的基准是农地的年产值，很不科学。年产值是农作物产量与价格的函数，其高低受所处地区的农业生产自然条件如光、温、水、土和社会经济条件如农产品价格、耕作制度、产业结构调整的影响，而与被征地的区位等地价因素无关。事实上土地补偿费的确定很大程度上与被征地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等紧密相关，而与土地年产值的关联性并不明显。这种法定的征地补偿标准存在三个问题。一是法定的征地补偿标准游离于土地市场价格之外。按照经济学原理，产品价格要受到市场供求的影响，在需求不变情况下，供给增加引起价格下降，供给减少引起价格上涨；在供给不变情况下，需求增加引起价格上涨，需求减少引起价格下降。但目前我国的征地价格对市场的供求变化却反应呆滞，一方面国家对农地的供给是有严格计划的，从理论上讲农地势必会处于一种供不应求的状态，另一方面城市化进程对农村土地需求量日益增大又是客观存在的事实，但是由于我国征地是套用国家法律规定的内容和标准来确定土地补偿额，致使征地补偿额度的计算始终游离于土地市场价格之外。二是法定的征地补偿标准较土地实际产出价值而言往往失真。在计算补偿费和补助费时，基本是按传统的粮经作物比测定前三年的农业产值，没有或较少顾及到现在的城郊农村，农业己经不是传统意义上的农业，而集生态农业、精品农业和休闲观光农业等为一体的现代都市型农业，土地的产出己完全不是普通的粮食或蔬菜价值可比的。因此，这样形成的土地补偿额当然不能反映被占耕地本身的实际产出价值，往往偏低。三是法定的征地补偿标准无法解决土地增值分配的不合理问题。目前我国土地征收补偿标准采用法定补偿标准，由《土地管理法》第四十七条具体规定，其中有些补偿标准只有最高限的限制，如“每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍”、“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”，即使有些有法定最低标准的限制，政府的自由裁决权也比较大，如“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍”、“征收其他土地补偿费和安里补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置费的标准规定”，较大的自由浮动幅度和“参照”赋予了政府极大的自由裁决权。由于政府作为利益参与方分享土地征收的利益，被征收方又极少参与征收过程，导致很多地方政府常常按照法定最低标准给予补偿甚至连法定的最低标准也达不到，在自由裁决的权限内，出现显失公平的不合理现象更是常见。实践中政府往往以支付较低的补偿费为对价获得土地，再以很高的土地使用权出让金转入市场，由此所形成的增值是巨大的。但是失地的集体组织和农民却不能从增值中获利。法定的征地补偿远远不足以解决被征地农民的长远生计。另外，征地补偿范围没有覆盖土地上的他项权利如承包经营权等的补偿。农民集体土地转为建设用地的过程，应当是农民分享城市化和工业化成果的过程，应当有利于缩小城乡差距而不是扩大城乡差距，因此，应该考虑在对失地农民的征地补偿中解决土地增值分配不合理的问题。
第三、补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重。这个问题可以说是导致实务中许多补偿纠纷发生的根本原因。收益主体不明确主要是源于我国在立法上对农村土地权属界定不清。我国的《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》以及《农业法》等重要法律都明确规定，中国农村的土地归农村集体成员共同所有，但到底谁是“集体”，相关立法却没有明确指出。1978年以前，我国农村土地所有权模式可以概括为“三级所有，队为基础”，即“人民公社、管理大队、生产队所有，但其中生产队占有的量占到95%以上，占有压倒性的地位。十一届三中全会以后我国实行了农村经济体制改革，人民公社变成了单纯的行政建制——乡，管理大队变为了农民的自治组织——村，生产队变成了村的组织成分——村民小组。法律在设定土地权属时，兼顾了这三者的地位。《土地管理法》第10条规定：“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；己经属于乡(镇)农村集体所有的，由乡(镇)集体经济组织经营、管理。”然而，现行的立法模式并没有为“集体”作出严格界定，对所有权主体多级性和不确定性的规定，反而造成了集体土地所有权主体的虚位，导致了集体土地人人所有，却人人无权。因为农村实行家庭承包经营为基础，统分结合双层经营体制以后，农村集体经济组织大多解散，原来属于乡（镇）、村集体经济组织所有的土地已经分给各村内小组的农户承包经营，而且当初分地的时候土地权属登记手续大多不健全，在土地未被征收时这种潜在的权属不清问题一般不太引人注意，但是当面临补偿金的时候，潜在的问题就充分暴露出来，三个主体都争抢土地补偿金，即使属于村内小组所有的土地被征收后，乡(镇)、村克扣、截留补偿金的不正常现象大量存在，补偿金落实到真正土地权利人手中的所剩无几。
农村土地权属的立法界定不清，大量的补偿费无法为农民所掌握，严重损害了农民的利益。依照现行法律规定，青苗补助费和地上附着物补偿费应分配给该物的所有者，通常为农民个人所享有；安置补助费是为了确保被征地农民现有生活水平不降低而给予的补助，国家规定应由安置单位所享有。若农民自谋职业，应发给农民个人。但在实际补偿分配过程中，争议最多的是土地补偿费和安置补助费。但在实际补偿分配过程中，争议最多的是土地补偿费和安置补助费。首先是土地补偿费，据有关部门统计，如果土地出让成本价为100%，则农民只得5%－10%，村级集体经济组织得25%－30%，60%－70%为县、乡(镇)各级地方政府所得。[10]调查发现，“征地补偿费在实际的分配过程中乡村截留多，农民实得少。征地实施单位一般不直接面对农民个人，而是只面对村、乡两级，征地补偿费一般先经乡政府，再经村委会，最后才到农户，资金拨付一般也是直接到乡财政，只有个别地区直接到村。乡村截留得比例一般是：广东省，乡镇可得15%-20%，其余全部归村委会。福建省，经济好的乡镇有不留的，一般乡镇留10%-20%，经济困难的留30 % -50%，个别的乡镇对房地产开发项目留90%以上，余下的补偿费则在村和农民之间分配，一般村得50%以上。[11]由于农村集体土地产权关系混乱，产权主体不明，往往造成各级政府、村委会以及集体经济组织相互争当所有权主体，或通过各种名义克扣征地款，有些地方甚至存在村干部凭借权力分割征地款项，导致真正的所有权主体不能享受应该享有的利益。其次是安置补助费的分配，安置补助费的目的主要是用来安置征地后剩余劳动力的，由安置单位享有，但由于劳动用工制度发生了很大的变化，许多企业难以胜任妥善安置劳动力的重任，因此许多地方均采取货币安置的方式。部分安置费用在没有使农民得到妥善的就业安置条件下应由农民个人所享有，但许多地方并未按照国家规定足额发放，甚至完全没有发放到农民手中，而是被层层的截留。
第四，补偿方式单一，安置责任不明确。我国农村土地征收补偿方式只有金钱补偿和劳动力安置两种方式。只在国土资源部《关于加强征地管理工作的通知》这一部门规章中规定了预留地和土地使用权入股补偿的方式。由于劳动用工制度发生了很大的变化，许多企业难以胜任妥善安置劳动力的重任，因此许多地方均采取货币安置的方式。单纯的金钱补偿无法使失地农民真正安置就业。农民失地后大量涌入城市，而农民由于缺乏技能和知识，无法在城市激烈的竞争环境中生存下去。待仅有的一点补偿金额用完后，失地农民就彻底失去了生存的依靠。此外，土地管理法没有明确规定哪个组织来负责对失地农民的安置。
第五，补偿程序不完善、欠缺司法救济。补偿过程中虽有公告和听证的规定，但缺乏农民实际参与听证的保障渠道。法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定，补偿方案制定后才公告告知农民，对农民提出的意见只在确需修改的情况下才改动补偿方案，极大地限制了农民的参与权。另外，发生纠纷后，法院往往以征地补偿案件不属于民事案件为由不予受理，司法保护不能实现。现有的土地征收补偿法律法规没有规定对裁决不服的救济途径，《土地管理法》第十六条的规定主要是土地所有权和使用权的权属纠纷的救济途径，而不包括土地征收补偿纠纷的处理。根据现行《土地管理法》的规定，征收各方不能对征地补偿标准达成一致意见的，由征收部门裁定，而且该裁定为终局裁定，相对人不能向人民法院起诉。这种制度安排，给征收方以过大的权力，而被征收方连起码的司法救济权都没有。双方的攻防武器严重失衡，极易造成对被征收人利益的损害。
上述一些问题，国务院于2004年10月发布的国发〔2004〕28号文即《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及国土资源部于2004年11月发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》都进行了一定程度的改进。在补偿标准、安置途径、知情权、土地补偿费分配等方面出台了若干维护被征地农民利益的新规定，表现在：土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，仍不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收益予以补贴；用地单位在同等条件下应优先吸收被征地农民就业；对被征地农民视不同情况，分别实行农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置；在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户，并应告知当事人对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利；按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配，具体分配办法由省级人民政府制订；土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置；省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。上述诸多内容相对于此前的征地补偿规定无疑是一种进步，但由于其效力层次较低和内容欠具体，它所能发挥的积极作用又注定是有限的。
四、我国农村土地征收补偿制度的完善
（一）在宪法中明确农村土地征收补偿的原则
土地征收补偿的原则是土地征收补偿制度中一个非常重要的问题，它不仅明确回答了被征地人的合法权益受到公权力侵害时要不要补偿的问题，而且还直接决定着国家弥补相对人这种损害的程度。正因为如此，世界各国均在宪法层面上对土地征收补偿的原则做出了规定，以体现立法目的对政府征收权利的限制和对私有财产的保障。对于征收补偿的原则，各国立法的规定却并不一致。法国《人权宣言》第17条所确立的是公平补偿原则。德国的情况较为复杂。19世纪时，德国各邦采取的是完全补偿原则，例如，1874年6月11日公布的《普鲁士土地征收法》第1条规定，征收补偿须以“全额”为之。到了20世纪，1919年魏玛宪法确立了相当补偿原则，但其并不排斥各邦采取完全补偿原则，因而，在魏玛宪法时期，德国各邦仍然维持完全补偿原则。“二战”以后，联邦德国基本法改采合理补偿原则。日本实行相当补偿原则。美国则奉行公平、合理补偿的原则。在我国台湾地区，学者多主张完全补偿原则，实务上多采取合理补偿原则。在学说上，总结起来，存在三种观点：[12]
1、完全补偿说
也称“全额补偿说”，该观点认为，对于行政相对人因公共利益受到的特别损失，国家都应予以补偿，以使当事人的合法权益恢复到受损前的状况。其理由有：从平等原则看，征收的受益者是包括该相对人的全体公民，既然众人都受有利益，那么对于因征收行为而受特别牺牲的相对人，理应由众受益人负担完全补偿其损失的责任，才属公平。其次，从财产权保障来看，宪法保障公民的财产权，而财产权保障的核心在于损失补偿，财产权因公共利益被征收时，财产权人固然应当忍受其侵害，但对其应给予完全补偿，使其能以该补偿重新取得与被征收标的物同等价值之物以恢复被征收前同等的财产状况，这样才符合宪法保障财产权的宗旨。最后，从生存权的保障来看，宪法保障公民的生存权，征收的标的是土地，土地多是公民生活的依靠，其一旦被征收，势必影响到被征收人的生存权，惟有给予完全补偿，才能有效保障公民的生存权或生活权。为此，该观点主张，补偿应包括一切附带损失，即补偿不仅限于征收的客体，还包括与客体有直接或间接关联以及因此延伸的一切经济上和非经济上之利益。
2、不完全补偿说
该观点从“所有权的社会义务性”观念出发，认为财产权因负有社会义务而不具有绝对性，可以基于公共利益的需要，而依法加以限制，但如果超越财产权限制的范围，应给予合理的补偿，否则财产权的保障将成为一纸空文。其理由为:征收行为是剥夺公民的权利，使公民遭受特别牺牲，依理应该给予超过一般自由成交价格的补偿。但是在所有权社会化的今天，个人应受社会的制约，有忍受相当牺牲的义务。因此，为了调和权利剥夺和社会义务，该观点主张，补偿应限于被征收财产的价值，至于难以量化的精神上的损失、生活权的损失等个人主观价值的损失，应当视为社会制约所造成的一般牺牲，个人有忍受的义务，不应予以补偿，至于可以量化的财产上的损失、迁移损失以及各种必要费用等具有客观价值而又能举证的具体损失，则应给予适当的补偿。
3、相当补偿说
该观点认为，公正的补偿，并不一定要求全额补偿，只要是按照补偿时社会的一般观念，算定相当的、合理的补偿就足够了。相类似的提法还有“公正补偿”、“公平补偿”、“适当补偿”、“相应补偿”等。此观点认为，由于“特别牺牲”的标准是相对的、活动的，因此在对征收行为确定补偿时要对公共利益和行政相对人利益进行公正的权衡，分别情况采用完全补偿或不完全补偿原则。在多数场合下，就特别牺牲的侵害，应给予完全补偿，但在特殊情况下，可以准予给予不完全补偿。
从原则上说，对由于行政主体的合法行为遭受损失的相对人进行完全补偿，更有利于保障个人权利，但完全补偿说侧重于反映个人主义思想的观念，不符合现代社会理念。从现实来讲，大多数发展中国家不承认完全补偿说的一个重要原因是由于这些国家的经济实力有限，采用完全补偿的做法，国力承担有些困难。另外，从征收补偿的理论基础上来看，补偿是对特别牺牲由公共平等分担，既然是公共负担，人人皆有承受的义务，那么补偿理应扣除相对人个人应当承担的部分，因此补偿额低于其所受损失也属正当。不完全补偿说过于强调个人对社会所应承担的义务，忽视了只有对公民个人权利进行全面的保障，才能构成其承担社会义务的基础的前提。对所有行政上体的征收行为造成的损失都不予以完全补偿，客观上也容易激化社会矛盾，破坏行政主体与相对方之间业己形成的稳定关系。相当补偿说并不等于不完全补偿说。虽然相当补偿说侧重于强调对公共利益与相对人利益进行公正的权衡，但相当补偿说并不排斥对相对人的损失给予完全补偿。经过利益的权衡，如果认为相对人遭受的损失超过了其必须承担的特别牺牲的限度，结合具体的情况，就可以对其进行完全补偿。实际上，相当补偿说在某种程度上是结合了完全补偿与不完全补偿两种观点。现在的相当补偿说，事实上乃是以完全补偿为原则，只是限于社会改革立法等例外存在合理理由时，才认为较低数额的相当补偿就足够了。
我国在宪法中虽然没有明确农村土地征收补偿的原则，但根据《土地管理法》的有关规定，对土地征收实行是按照土地原用途进行补偿，这显然不属于全额补偿，甚至也不属于相当补偿，因为其并没有考虑土地的市场价格，更没有考虑土地发展权的价格。对被征收人来说，是不合理的。从实际情况来看，在我国，大多数被征收土地被卖给开发商用于商品房开发，在此情形下，对被征收人按照土地原用途进行补偿则更不合理。但这种状况目前正在改变，很多地方如广东省佛山市南海区已逐步尝试将商业用地纳入市场运行机制。可是，一些地方政府和乡村干部侵占补偿费的现象仍很严重。因此，在宪法中明确科学合理农村土地征收补偿的原则已非常迫切。从现实来讲，我国还是处于发展阶段，国家的经济实力有限，补偿的对象太多、补偿的额度很大，采用完全补偿的做法，显非我国国家财力所能负担，国力承担有些困难。在我国今后的宪法修改中，借鉴国外先进的立法经验并结合我国国情，笔者建议在宪法中规定“公正补偿”的土地征收补偿原则，为其他土地征收补偿立法具体规定补偿标准明确宪法基础。与“全额”或者“完全”相比，“公正”更具有灵活性、适应性和包容性，以适应社会经济发展的需要，使被征收人的损失按照公平的市场价格得到填补。
（二）提高、拓宽征收补偿的标准及范围
补偿标准和范围的确定是一个利益衡量的过程。我国传统观念认为，私人利益应当为国家利益和集体利益所牺牲，在市场经济条件下，这种思维方式和理论逻辑有必要进行修正。征收补偿的利益衡量，应不仅仅是政府的经济利益(表现为征收成本)，还应衡量征收者(国家)与被征收人之间具体的利益关系。一方面，补偿金额应遵循经济规律的要求并在国家国力(包括经济、环境等承受力)所能承受的范围之内；另一方面，土地征收又不能使被征收人有明显不公平或被剥夺的感觉，因此补偿下限应使被征收人的生活状况不低于征收前的水平，并随社会发展有提高的趋势。
世界各国和地区征收补偿的范围和标准并不完全相同。1、在德国，征收补偿的范围包括：土地和其他标的物的权利损失、营业损失以及征收标的物上的一切附带损失。补偿的标准是：（1）土地和其他标的物的权利损失补偿的标准，为土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的移转价值或市场价值。（2）营业损失的补偿标准，为在其他土地上投资可获得的同等受益。（3）征收标的物上的一切附带损失的补偿标准，未见有明确规定。2、在日本，征收补偿的范围包括：土地地价、残余地损失、地上物价值、迁移费、农、林、渔、牧业停业、暂停、规模缩小的损失以及其他损失。补偿的标准：（1）土地地价的补偿标准，为征收时的正常市价，其计算公式为，征收时的正常市价=确定征收时邻近同类的土地交易价格所确定的相当价格*确定征收至实际征收之间物价指数的变动。（2）残余地补偿标准，为残余地须新建、增建或改进通路、沟渠、围墙、栅栏及其他构造、或须修缮、填土、挖土等所需的费用。（3）地上物补偿的标准为，邻近同等交易对象的相当价格。第四，迁移费补偿、农、林、渔、牧业停业、暂停、规模缩小的补偿和其他损失未有明确的标准。3、在美国，征收补偿的范围包括：土地所有者的财产损失以及因征收而导致的邻近土地经营者的损失。土地所有者的财产损失补偿标准为，财产的现有价值和该财产未来盈利的折扣价格。补偿数额依他们各自的所有权来确定。4、在我国台湾地区，征收补偿的范围包括：地价补偿、佃农补偿、土地改良物补偿、迁移费补偿、营业损失补偿及接连地补偿等。补偿的标准：（1）地价补偿。最新的规定是2000年“土地征收条例”第30条的规定。该条规定：“被征收之土地，应按照征收的当期之公告土地现价，补偿其地价。在都市计划区内之公共设施保留地，应按毗邻非公共设施保留地之平均公告土地现价，补偿其地价。前项征收补偿地价，必要时得加成补偿；其加成补偿成数，由直辖市或县（市）主管机关比照一般正常交易价格，提交地价评议委员会于评议当年期公告土地现值评定之。”（2）土地改良物补偿。根据“土地征收条例”第31条的规定，土地改良物补偿以“估定价值”为标准，但是，对于估价基准，则因改良物是“建筑改良物”还是“农作改良物”而有不同。对于“建筑改良物”实行“重建价格”标准；对于“农作改良物” 实行“法定统一价值”标准。（3）其他补偿，依“土地法”的规定办理。
从世界各国和地区立法来看，一般以市场价格作为主要参照依据。这个市场价值要通过规范的价格评估体系公平确定，目的是使被征地人的合法权益不致因政府的行为受到实质的损害。虽然目前大多数国家的立法和实践来看，没有采取完全补偿，而是采取适当补偿，对于被征收人只补偿其物质损失，而对于物质损失补偿也分为直接损失和间接损。直接损失是指因征收行为带来的具有直接因果关系的物质损失，它又可以分为被征收财产的实体损失和其它直接损失两类。实体损失是针对征收财产本身而言的，又称为“实体补偿”。其他直接损失是指实体补偿之后，原财产权人仍存在的物质损失，它与被征收财产本身无关，但也是因征收行为而遭受的必然损害对于因征收所产生的上述两种直接损失，国家都给予补偿。间接损失是由征收引起的，不能通过实体补偿和后果补偿方式而得到弥补的损失。间接损失本身很难确定，在适用上存在着很大不便。各国立法一般规定，对间接损失，比如因征收而给被征收人带来的生活状态或生活水准的降低等，应给与“适当”补偿。如日本将公益征收的补偿分为财产权补偿和生活权补偿两部分，财产权补偿又分为狭义的财产权补偿和附随的损失补偿。生活权补偿又包括狭义的生活权补偿、少数残留者补偿、离职者补偿、事业损失补偿、生活再建措施等。
具体来说，可以根据土地的不同地域、不同类型以不同的评估方法确定补偿标准。对于城市郊区的土地，由于土地市场比较发达，对这部分土地的补偿标准可以以市场价购为主。对于远离城区的土地，因为价格偏低，而农民的生活主要靠土地的收益，因此，对于土地征收的补偿标准，除了按价格补偿外，还要考虑为失地农民维持今后生活提供额外的经济补偿。
另外，补偿项目的缺失，是农村土地征收补偿标准太低的主要原因之一。建议在立法和实践中扩大补偿的范围。除现有的补偿项目外，应增加残余地补偿费和相邻土地损害补偿费两项内容，即将土地征收补偿费用扩大到包括直接相关的损失和间接损失两个方面。如前所述，对征地引起的生活权补偿，如对残留地补偿、对相邻土地损失补偿等，是其他国家(地区)征地补偿中不可或缺的内容。实际上，农村土地征收必然会影响周围残余的土地，或者导致土地分割、形成不经济的土地规模，造成土地利用的低效率，或者不能为以前的利用，或者减低以前利用的效能。对这种残余地的所有权人给予正当的补偿，实属应当。此项补偿金应以不超过残余地因受征地影响而减低的地价额为准。此外，被征收土地的新用途可能会造成噪音污染、水污染、河流的堵塞或改道、尘土飞扬等，这些都可能降低农作物的产量。此项相邻土地损失其实就是土地利用的外部负效用，也应由土地需用人综合土地利用对相邻土地的损害范围和程度，对土地权利人予以正当补偿。
国务院于2004年10月发布了国发〔2004〕28号文即《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部于2004年11月发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，就补偿标准而言，虽然也规定了要保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，以及制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等相当于市场因素的情形，但是市场价值通过何种规范的价格评估体系进行认定，农民原有生活水平不降低是现在还是也包括将来，农民失地后的通过补偿是否有生活保障等都没有明确，而补偿项目也并没有进行改进，以保证被征地农民原有生活水平不降低作为标准是不够的，要与时俱进。这些都是将来对征地补偿进行立法完善时需要注意的问题。
(三)丰富土地征收补偿方式
土地征收补偿方式种类的增多与丰富的目的是从多角度、多方面对被征地人因政府的征地行为而遭受的损失进行补偿。以使其不因政府的征收行为而导致无法生活或生活水平下降。在现有的土地征收补偿标准不宜过大提高的情况下，丰富土地征收补偿的方式是一种可行的做法。西方国家和港台地区征地补偿大都以金钱补偿为主，但也存在其他的安置方式。如我国台湾地区有发给土地债券、搭发公营事业股票和置换其他土地等方式作为金钱补偿的补充。日本除现金补偿外，还有替代地补偿等方式，即另外安置相同价值的耕地。多渠道的补偿方式使上地权利人能得到充分的安置。
在我国，随着企业用工制度的市场化，再加上农村劳动力整体科技文化素质相对较低，原来计划经济条件下的招工安置方式日益减少，一次性的货币补偿已成为我国目前主要的征地补偿安置方式，但此种方式仍无法为社会主义市场经济条件下失地失业的农民提供充分的补偿和生活保障。一些学者借鉴东南沿海征地补偿中采用政府、集体与个人共同缴纳保险费的办法，将失地农民纳入社会保障体系中的成功经验，提出我国应当重视对农民的社会保险补偿方式。[13] 还有一些学者针对我国一次性货币补偿的缺点，提出了分期补偿、土地使用权入股安置、留地安置等多种形式的复合安置。[14]因此，改一次性的货币补偿为分期和终身的货币补偿，改货币补偿的单一方式为包括货币安置、社会保险安置、土地使用权入股安置等多种形式的复合安置式，已经成为我国征地补偿安置方式改革的必然趋势。国务院于2004年10月发布了国发〔2004〕28号文即《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部于2004年11月发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定了农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等补偿途径，并要求劳动和社会保障部门要会同有关部门尽快提出建立被征地农民的就业培训和社会保障制度的指导性意见。笔者以为，借鉴其他国家(地区)的有益经验，对征地补偿除采用货币补偿、土地使用权入股或征地补偿费入股、留地补偿、土地债券补偿、社会保险补偿等之外，可尝试建立“国家失地农民帐户”和“国家失地农民保障基金”。建立“国家失地农民帐户”，主要设计一种办法让农民陆续使用这部分资金或这部分资金所产生的利息。这项工作有一定的复杂性，中央政府可以提出指导性意见，由各地根据自己的特点实施具体方案或是将这部分资金与地方社会保障基金的使用统一起来，使农民与城市居民获得一致的保障水平或者比城市居民略高的保障水平。而设立“国家失地农民保障基金”，主要用途是对一部分失去耕地以后所获得的土地收入不能满足生活保障需要的农民进行援助。特别在一些落后地区由于公用事业发展需要而导致的土地征收中，农民有可能不能获得足够的补偿，需要“国家失地农民保障基金”进行转移支付，以帮助他们；另外是用于开垦或复垦一部分土地，安置因公用事业征地而丧失土地的农民，补充“国家失地农民帐户”的资金不足。
（四）正确处理农民和集体土地所有权主体组织在征收补偿中关系。
由于前文所述我国农村集体土地产权立法的种种弊端，导致现实生活中农民与代表集体所有权的组织之间纷争不断，尤其是涉及土地征收补偿款，往往被集体经济组织截留，农民的合法权益得不到保护。因此，我国在立法上要充分考虑农民的利益诉求，强调土地补偿费主要用于被征地的农民。 国土资源部于2004年11月发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配，具体分配办法由省级人民政府制订；土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。但是，如何规范农村集体经济组织合理分配土地补偿费确是一个难以确定的问题。乔新生先生认为，在我国，农村集体经济组织是农民行使自治权利、通过民主选举建立的组织，而且由于集体组织需要一定的管理成本，集体组织成员容易损害农民的利益，所以，笔者赞同的观点，今后立法可以考虑在农村征地过程中，减少农村集体经济组织这一谈判环节，直接与农民打交道，将农村集体经济组织排除在外，让农民直接行使自己的财产权利。
(五)完善我国农村土地征收补偿程序
完善我国农村土地征收补偿程序，应包括行政程序与司法程序两个方面。
在行政程序中，除了规定补偿通知和公告、补偿登记并听取意见、审查或调查、协商并签订补偿协议、补偿争议的行政处理外，笔者建议规定先予补偿程序。即当国家实现知道其土地征收行为为了公共利益一定要损害被征地人的合法权益时，必须事先予补偿，然后才能进行征地，以防止拖欠补偿费用纠纷的产生。除非在由于国防、军事、公共防疫、公共安全而进行的土地征收等紧急情况下，不得进行事后补偿。另外，还需完善协商机制。在我国的征收补偿实践中，往往由政府土地管理部门和村委会举行谈判，以决定征收补偿的有关问题。农户往往被排除在谈判主体之外，这不利于对农户利益的保护。因为集体经济组织的利益和农户的利益并不完全一致，村委会或村干部并不能必然地代表农户的利益，相反，村干部往往会因为一己之私而损害农户的利益。解决这一问题的办法之一，是让农户选派代表参加谈判，以维护他们的自身利益。
在司法程序中，应将司法审查引入土地征收补偿争端解决机制。在目前的土地征收补偿争议中，主要表现为土地补偿标准纠纷、土地补偿费的归属纠纷、农村集体经济组织与其成员间分配上地补偿金的纠纷。
一是关于补偿标准争议，根据《土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。由此可见，政府的裁决为终局裁决。这一解决机制的程序公正性令人怀疑。因为，征地补偿、安置方案是由市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订，听取被征地方的意见后，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，而拟订、批准、组织实施征地补偿标准方案的都是参与利益分配的有关地方政府及其部门，但出现纠纷后，这些地方政府却是以与案件无关的独立者的身份来协调、裁决。例如，我国很多地方集体土地的征地单位大部分都是土地储备中心，而土地储备中心是是作为国土资源局的一个部门在开展工作，征地单位的主管部门是国土资源部门，如果引起征地纠纷，更有自己给自己裁决之嫌，政府部门自己充既当裁判员又充当运动员，这不符合法律上的公正原则。按照我国“谁用地，谁补偿”的原则，协调、裁决的应是用地方与被征地方的纠纷，但是该纠纷根本就不是用地方与被征收方的纠纷，因为用地方没有参与征收补偿标准的制定过程，补偿标准是由政府与被征收方协商的结果，征收补偿协议属于行政合同。所以对该纠纷用行政裁决来解决显然不妥，因为行政裁决是指行政机关依法对当事人之间发生的，与行政管理活动密切相关的，与合同无关的民事纠纷，因此，上述机制偏离了解决纠纷的价值取向，即公正性和公平性，以这种欠缺公正和公平而且是终局性的机制来解决此种纠纷难以保障当事人的合法权益，大量的征地补偿标准争议也从事实上说明了这一点。
土地征收补偿纠纷在不同的国家虽然有不同的解决机制和方式，但基本都规定了由司法机关或独立的第三方进行最后裁决。在新加坡，被征地方对征用赔偿有争议时，先由地税征收官作出决定，若对该决定不服，当事人可向上诉委员会上诉，对上诉委员会的决定仍然不服时，当事人依法可以向上诉法院上诉。在法国，公用征收的当事人双方关于补偿金额不能达成一致意见时，可向公用征收法官起诉，请求法院确定补偿金额。在加拿大，若土地所有者与征地机构就土地征用赔偿价格达不成协议，双方可以向谈判委员会如安大略省市政委员会请求仲裁，若不同意仲裁裁决，任何一方可向法院提出诉讼，请求司法裁判。在美国，如果政府和被征收方在补偿金额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。在德国，被征收方对补偿金额有争议时，应依法律途径向辖区所在的土地法庭提起诉讼。在日本，征用土地的赔偿争议虽然没有法院的司法审理，但该争议由独立于土地征用者和土地所有者之外的征用委员会依法定程序受理和裁决。可见为了保证被征收方的合法权益，通过司法机关或独立的第三方对土地征收补偿纠纷进行审理或仲裁是世界上主要国家的普遍做法，也是确保土地征用征收公平性的必然发展趋势。
在我国，最高人民法院于1991年发布《关于贯彻执行<中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)中曾规定，“公民、法人或者其他组织对行政机关依照职权作出的强制性补偿决定不服的，可以依法提出行政诉讼”。按照此规定，对征地补偿决定不服的，可以提起行政诉讼。但是这个《意见》在1999年被废止后，征地补偿标准的争议是否接受司法审查缺乏法律的明确规定。笔者建议，应增加法院这个独立的第三者对该纠纷进行最终的司法审查，明确把这种纠纷作为行政诉讼案件受理。当征收各方选派代表共同确定征收补偿方案，意见不一时，由批准征用土地的人民政府裁决，对裁决不服的，可以向人民法院起诉，由人民法院进行裁判，以保证农民获得司法救济。
二是土地补偿费的归属纠纷。一般情况下，地上附着物及青苗补偿费的归属不易发生纠纷，容易引起纠纷的通常是土地补偿费的归属。根据《土地管理法实施条例》第26条第1款的规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。而根据《土地管理法》第10条的规定，如果村内有两个以上集体经济组织，则它们之间就可能因征收补偿费的归属发生争议。对于此种争议应如何解决，《土地管理法》及其《实施条例》并未做出明确规定。如果这两个集体经济组织之间能够通过协商解决问题，当然是好的。但是，如果不能够通过协商解决，笔者认为土地补偿金的归属纠纷可参照权属纠纷的解决方式，也引入司法救济，应作为平等主体间的民事纠纷处理。
三是农村集体经济组织与其成员间分配土地补偿金纠纷。农村集体经济组织与其成员间分配土地补偿金的纠纷是否属于司法审查的范围，法律法规没有明确规定。而最高人民法院过去对此问题的复函、答复及立案庭意见也颇不一致。1994年12月，最高人民法院在对江西省高级人民法院所作的《关于王翠兰等六人与庐山区十里乡黄土岭村六组土地征用费分配纠纷一案的复函》中认为，“当事人为土地征用费的处理发生争议，不属于法院受理案件的范围，应向有关机关申请解决”。2001年7月，最高人民法院在法研[2001 ] 51号《关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复》中认为，“农村集体经济组织收益分配纠纷是平等主体之间的纠纷，属民事争议，人民法院应当受理”。2001年12月，最高人民法院在法研[2001]116号《关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》中认为，对此类案件只要符合《民事诉讼法》第一百零八条的规定，人民法院应当受理。根据法研[2001 ] 51号和[2001]116号的上述司法解释，一些地方法院受理了多起此类案件，为缓解矛盾激化、维护当事人合法权益和农村稳定发展的一条重要渠道，在司法为民、促进农村社会和谐发展发挥了积极作用。但是2003年2月召开的全国法院立案工作会议上，最高人民法院立案庭认为，农村集体经济组织成员与农村集体经济组织，因征地补偿费发生的争议，不属于平等主体之间的民事法律关系，不属于人民法院受理民事案件的范围，人民法院不予受理，应由行政部门协调解决。这一会议精神又使许多法院陷入无所适从的尴尬局面。而案件的当事人则因告状无门，只好到省市政府、人大、妇联上访，到法院缠讼。最高法院立案庭与最高法院研究室观点分歧的焦点就在于农村集体经济组织或村委会与村民间收益分配纠纷的性质是否属于民事纠纷。笔者认为，该类纠纷属于平等主体间的民事纠纷，法院应该受理。因为被征收的土地属于农民集体所有，土地被征收所得的收益也应当由农民集体共有，土地补偿费是否分配以及如何分配属于村民自治范围内的事情，不属于行政管理的事项，所以农村集体经济组织或村委会与其成员间分配土地补偿费的纠纷是平等主体之间的纠纷，应规定法院有权予以受理，承认农民群众在村干部不行使集体权利时的代表诉讼权利，承认农民个人对集体经济组织提起诉讼；对于政府、村干部侵害农民或集体有关利益的，承认农民集体或农民个人对政府提起诉讼的权利。
注释：
[1] 参见陈小君等著：《农村土地法律制度研究—田野调查解读》，中国政法大学出版社2004年版，第99页。
[2] 参见陈新民著：《德国公法学基础理论》(下)，山东人民出版社2001年版，第420页。
[3] (英)韦德著:《行政法》，中国大百科全书出版社1997年版，第194页。
[4] 参见王名扬著:《法国行政法》，中国政法大学出版社1998年版，第365、405页。
[5] 姜明安:《行政补偿制度研究》，《法学杂志》，2001年第5期。
[6] 杨解君:《依法行政论纲》，中共中央党校出版社1998年版，第280页。
[7] 梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿—条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第192页。
[8] 王利明主编:《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第224页。
[9] 胡锦光、杨建顺、李元起著:《行政法学专题研究》，中国人民大学出版社1998年版，第380页。
[10] 温铁军、朱宋银：《县以下地方政府资本原始积累与农村小城镇建设中的土地问题》，载《经济研究资料》，1996年第1期。
[11] 陈晨：《关注城市化进程中的弱势群体》，载《经济体制改革》，2004年第6期.。
[12] 陈泉生著：《行政法的基本问题》，中国社会科学出版社2001年版，第189-191页。
[13] 如浙江宁波于2002年已作出规定，将失地农民纳入社会保障体系。参见贺敏杰：《失地农民老有所－宁波被征地农民保障基金》，载2002年12月20日《国土资源报》。
[14] 黎平，严明，杨志民：《农村集体土地征用中存在的问题与对策》，《中国矿业大学学报(社会科学版)》，2003年第 4期。
[本文系北京大学2005年度“农村宪政与行政法治”主题研讨会参会论文，首发于《中国私法网》“农地立法”栏目]
转载自佛山法院网
# :L :L :L :loveliness: 离婚期间擅自转移房产 男方被判限期支付折价款
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日期：2008-03-04 新闻来源：一中院 作者：: 编辑： 新闻阅读次数：136
夫妻离婚，官司打到法院，在诉讼期间一方擅自转移房产给他人，欲侵吞双方共有财产，法院怎么判？近日，上海市第一中级人民法院作出终审判决，判令转移房产的被告方在判决送达三日内给付原告方相应房屋折价款，如逾期支付则再加倍支付利息款。
原告顾女士与李先生于1992年相识，1996年2月登记结婚，双方均为再婚，由于原先各自都有子女，婚后双方没有再生育。顾女士称，婚后感情淡漠，男方经常不打招呼几天几夜不回家，对她缺乏起码的关心，2006年6月顾女士曾向法院起诉离婚，因男方要求和好撤诉，但事后男方又没有主动沟通，夫妻关系仍没有任何改善，一年后顾女士离家到外居住，并于去年再次起诉离婚。被告李先生辩称，夫妻感情还是可以的，双方也没有发生过激烈争吵，表示不愿意离婚，希望好好生活下去。
然而，就在一审法院认为双方感情确已破裂，判决离婚期间，李先生一边向上海市一中院提出上诉，一边擅自将位于本市徐汇区的自住产权房的房屋权利人转移给了他人。
市一中院经审理查明，上诉人李先生与被上诉人顾女士对婚后共同生活中产生的矛盾未能正确处理，致夫妻感情不睦。特别是第一次离婚诉讼未成后，双方又分居，且在第二次离婚诉讼上诉期间关系仍未得到改善，故一审法院认定双方夫妻感情破裂，并判决解除双方的婚姻关系是正确的。同时，对于系争房产，法院查明：该房是在双方婚姻关系存续期间以上诉人李先生名义购买的产权房，产权登记在李名下，为夫妻共同财产，在一审法院审理期间对该房屋经双方当事人认可价值为46万元。鉴于上诉人李先生在诉讼期间确将系争房产权利变更在案外人名下，法院在二审判决中认为：“民事法律行为应当遵循诚实信用原则，在法院审理中上诉人未经被上诉人同意擅自将系争房产权转移至他人名下的行为显然违背了诚信原则，由此造成的后果理应由上诉人自己承担”。遂终审判决：上诉人李先生应于二审判决送达之日起三日内给付顾女士房屋折价款人民币23万元。同时判令如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，并判令二审案件受理费一千余元由上诉人李先生负担。
法官提醒：在离婚诉讼中，一方当事人转移夫妻共同财产的现象已屡有出现，并且为达到日后妨碍对方执行财产折价款的目的，在诉讼期间坚持要求房屋归其所有，同时擅自将登记在其一人名下的夫妻共同财产转移至案外人，这将对日后的判决执行造成困难，即若一方无房屋或其他财产可供执行，就会直接导致另一方利益无法得到实际兑现。因此离婚时当事人应当增强法律意识，可以在提起离婚诉讼的同时，申请人民法院对待分割的房屋等财产先予诉讼保全，避免日后另一方有擅自转移财产的行为发生。
摘自：2008年2月27日《中国法院网》
作者：王海文 离婚时承诺养子
反悔后未获支持
作者：区 倚 发布时间：2008-02-21 08:20:08
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本报曲靖2月20日电 今天，云南省曲靖市中级人民法院终审判决，维持一审法院判令缪某支付前妻徐某2万元欠款的判决。
2003年12月，缪某与妻子徐某对孩子抚养、共同财产分割及债务负担等事项达成协议后办理了离婚手续。离婚当天，缪某出具了一张离婚后的3年内一次性向徐某支付孩子2万元抚养费的欠条。事后，因缪某一直没有支付上述款项，徐某告到法院。
第1页 共1页 80后独生子女成为离婚高发人群
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y0595.com 发布：2006-12-11 10:28:28 来自：网络 浏览：20 次
资料图片：婚姻家庭指导师为社区居民举行婚姻家庭问题处理专题讲座。巢晓 摄
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“目前，婚姻濒临破裂而走进婚姻咨询室的人群比例中，有一半是20多岁的年轻人。”而来自广州一家律师所的数字显示，“80后”委托离婚或咨询离婚的案例也明显在增多。全国妇联婚姻指导师项目督导员胡慎之教授分析，“80后”独生子女成为离婚高发人群，跟父母从小过分溺爱，凡事帮孩子拿主意，养成孩子缺少忍让性、宽容度有直接关系。
据全国妇联婚姻指导师项目督导员胡慎之介绍，仅今年以来，他就接待了20多名“80
后”夫妻的婚姻咨询。他们基本都是濒临离婚而来求助的。咨询中，他们说得最多的一句话就是“他(她)不理解我。”
而在去年以前，因为夫妻不和闹
离婚来求助的约有90%以上都是30多岁至40多岁的青壮年人，现在，20多岁的年轻人已占了半数之多，他们绝大部分都是1980年后出生的独生子女。另外，这些年轻人当中，绝大部分都